2020年7月30日下午，市委副書記、市長龔政主持召開市政府常務會議，貫徹國務院房地產(chǎn)工作討論會議精神。

這是自7月24日中央房地產(chǎn)工作座談會確定全國房地產(chǎn)市場基調以來，上海首次召開政府常務會議，對今年下半年上海房地產(chǎn)市場進行指導和安排。

對房地產(chǎn)一節(jié)的描述，重點是：

一、堅決堅持"住房、住房"的定位，堅決落實"一市一策"穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預期的正常長效機制，確保市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

二、充分發(fā)揮聯(lián)席會議對促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的作用。

三是全面推進城市舊區(qū)改造，不斷擴大住房保障效益，不斷增強廣大群眾的滿足感和成就感。

顯然，從中央到地方，房地產(chǎn)市場調控的主要基調并沒有改變，即"三個穩(wěn)定"的預期，以確保房地產(chǎn)市場的順利健康發(fā)展。

01

高質量的地塊帶動更高的保險費率

住宅企業(yè)不應堆積如山

受疫情影響的2020年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)指標全面下降。隨著國內疫情的逐步控制和全國各地工作的恢復，部分房地產(chǎn)市場自3月份以來略有回升。到2020年6月，房地產(chǎn)市場總體基本恢復到去年同期水平，但上半年總體表現(xiàn)仍不如去年同期。

在北、上、廣州、深圳四個一線城市中，深圳的復蘇速度最快，呈現(xiàn)出全線紅色格局，上海豪宅的分化和需求僵化，許多優(yōu)質地塊進入后北京土地市場明顯復蘇，廣州恢復相對緩慢。

今年7月，華僑城市以50億美元的總價格贏得了上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)宅基地。同一一線城市北京最近還交易了一批高地價地塊，由于價格無限，住房企業(yè)的競爭也十分活躍，比如房山區(qū)的一項超高地價地皮交易，吸引了10多家住宅企業(yè)，經(jīng)過108輪招標，最終被中國航運公司以40億元的總價成交，保險費率超過40%。

主要原因是，受疫情影響，部分城市在今年初暫停賣地，土地市場交易熱度也降至最低點，隨著疫情的逐步控制，為了盡快恢復市場的正常運行，確保土地供應，以北京和上海為代表的熱點城市率先提供了一批高質量的土地，最終促進了市場熱度的上升。

他說："在此之前，上海土地市場的地價已連續(xù)11個季度低于1%，受疫情影響，上海在春節(jié)后恢復大型項目遇到了一些困難。據(jù)上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至2月，上海固定資產(chǎn)投資比去年同期下降了7.2%，特別是在建筑業(yè)的頭兩個月，建筑業(yè)投資比上年減少了83%，房地產(chǎn)投資減少了8.3%。

為了應對疫情對上海經(jīng)濟的負面影響，實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展的目標，特別是在投資"反向周期"調整中發(fā)揮良好作用，上海市政府出臺了加快商業(yè)土地流轉步伐，適當增加年度土地供應量，減輕住房企業(yè)進入市場的壓力，以激發(fā)社會投資活力的措施。

多年來，受上海"零地價"的影響，拍攝土地的門檻高，今年上半年引進了一批高質量的地塊，上海核心區(qū)的地塊熱度大幅度增加。

我們認為，一方面住房企業(yè)長期沒有在上海出售足夠的土地儲備，今年上半年土地供應大門開通后，許多住房企業(yè)積累了大量土地儲備，促進了市場的發(fā)展；另一方面，每年上半年是大型企業(yè)土地拍賣和儲存的集中期，受2月和3月疫情影響，大部分土地攝影工作被推遲，導致土地集中上市的局面。

隨著上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，未來的土地供應也將相對穩(wěn)定，可以預見到一定數(shù)量的供給增長，各大住宅企業(yè)不需要同時集中力量搶占土地，過度競爭不利于整個房地產(chǎn)市場的順利健康發(fā)展。

02

總供求平衡

全年房價的波動是有限的。

根據(jù)審評委的數(shù)據(jù)，過去一年，上海房地產(chǎn)市場的月面積和數(shù)量相對接近，2月份跌至全年的低谷，然后在5月份逐漸攀升至最高水平。

這一趨勢也更符合今年上半年疫情的節(jié)奏。隨著總體疫情的復蘇，4月份商品房供應急劇反彈至700000平方米，較去年同期略有下降5%。成交量進一步增加，至5月達到雙高峰。在2月份至4月集中釋放抑制需求后，6月至7月開始逐漸恢復正常。

在房價方面，上海中高檔改善需求相對強勁，中高檔價格基本穩(wěn)定；同時，剛性需求市場在過去兩年壓力較大，郊區(qū)的一些項目仍難以移除，價格也有一定幅度的波動，折扣促銷也很普遍。

總的來說，過去一年上海房地產(chǎn)市場的平均成交價格相對穩(wěn)定，雖然受到一些高端項目集中推動的影響，但個別月份的平均價格略有上升，但總體情況相對穩(wěn)定。

我們認為，從房價的角度來看，由于上海市場的整體供求比較平衡，價格相對穩(wěn)定，沒有類似的劇烈漲跌態(tài)勢，這更符合穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價和穩(wěn)定預期的要求。

綜上所述，上海整體房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，其他城市基本上沒有投機，這主要是因為上海多年來一直堅持"一市一策"的正常長期機制，堅持"住宅還是不投機"的定位，長期形成了一套健康有效的調控政策發(fā)展模式。

對于今年出現(xiàn)的個別過熱項目和地塊，沒有必要擔心太多，因為在一些情況下，不必擔心太多。"不過，我們仍須留意近期地價上升的跡像，而大地產(chǎn)商亦毋須急于形成過度競爭。如果地價不能控制房價的快速上漲，未來也不會排除采取相應的針對性措施的可能性，畢竟"問題導向型"是國務院房地產(chǎn)討論會議的最重要精神，上海房地產(chǎn)市場還需要各方共同維護！