[全球房地產凈綜合報告]一遍又一遍的謠言、猜測、空殼尋找房子(以下簡稱"殼牌")IPO終于解決了。

7月24日晚，殼牌在美國正式提交了一份在紐約證券交易所(New York Stock Exchange)以"Beke."號登陸的提案。根據招股說明書，殼牌集團創始人左暉持有28.9%的股份，是最大股東。緊隨其后的是12.3%的騰訊股份、10.2%的軟銀公司(Softbank Corp.)和5.3%的希爾豪斯資本(Hillhouse Capital)。

此次IPO的承銷商，包括高盛(Goldman Sachs)、摩根士丹利(Morgan Stanley)和中國復興資本投資公司(China RenizationCapital Investment)，預計將籌資10億至20億美元。如果上市成功，預計殼牌將成為今年赴美上市的最大中國公司。

殼牌的野心

就交易量和交易量而言，殼牌已經是中國最大的住宅服務平臺。根據招股說明書，殼牌集團2019年的房地產和租賃交易總額已達2.1萬億元，成交量已超過220萬元。

殼牌的三大業務是股票交易、新房交易和其他新興業務，主要來自住房交易和服務的成本和傭金。總收入從2017年的255億元增長到2018年的286億元，比2019年的60.6%增長了12.3%，達到460億元(合65億美元)。就收入而言，殼牌的收入幾乎是2019年房地產交易平臺58(安居客服公司)的三倍。

在業務方面，殼牌二手房交易GTV從2018年的8219億元增加到2019年的1.297萬億元，增長了58%，二手房行業在2019年賺了245.7億元；新住宅交易GTV從2018年的288億元增加到2019年的7476億元，增長了166%，新住宅行業在2019年達到了202.7億元。在營業額方面，殼牌搜索是繼阿里之后的第二大產業平臺。

殼牌表示："在IPO書中，殼牌也期待著未來的光明發展。根據中投的報告，中國擁有全球最大的住房市場，包括GTV和2019年的現有和新建住房銷售，以及租房銷售，預計經過一段時期的顯著增長，中國將進入一個穩定增長的時代。中投的報告還顯示，目前的房地產市場將變得更加重要，復合年增長率為12.4%，從2019年的8.4萬億元人民幣增長到2024年的15.1萬億元人民幣。

此外，預計到2024年，中國通過房地產經紀服務實現的住房銷售和租賃總GTV將從2019年的10.5萬億元增加到19.1萬億元，而經紀業務的普及率將從2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。

蛋糕如此誘人，殼牌還在成立兩周年大會上向外界透露了他的"野心"。未來，它將把100萬家服務提供商聯系起來，以滿足3億家庭的需求，如買賣、出租、裝修房屋、社區服務等。

到2020年6月30日，殼牌已進駐全國103個城市，將456000多家經紀商和42000家經紀商店與265個新的經紀品牌連接起來。

殼牌決心將自己打造成一個"食品、服裝、住房、交通"的"生活"龍頭企業。

近44億美元連續三年虧損

通過分析IPO的財務指標，我們得到了一個增長迅速、盈利能力強的殼。但這個殼真的像看上去那么成功和完美嗎？

自3年前成立以來，尋找住房的殼牌從未實現過盈虧平衡，這將是資本市場將更加關注的核心問題。

招股說明書顯示，2017年至2019年，殼牌連續三年虧損。2017年至2019年的凈虧損分別為5.376億元、4.277億元和21.801億元，凈損失率分別為2.1%、1.5%和4.7%。2020年第一季度凈虧損13.31億元，凈損失率17.3%。三年來，空殼虧損累計累計虧損43.76億元。可以說，規模和損失是并駕齊驅的。

由于今年第一季度損失率急劇上升，殼牌將受到疫情的影響，企業辦公室和離線商店無法投入使用，殼牌搜索平臺中介機構也遇到了很大障礙。

與此同時，殼牌在IPO中還暗示，預計未來將繼續產生巨額成本和支出，以進一步擴大業務。這意味著殼牌將在短期內繼續虧損。

殼牌的成本主要分為三個部分，其中最大的是傭金和內部補償費，即支付給協助完成交易的其他組織和渠道的傭金，以及支付給中介機構和銷售人員的交易傭金；第二個部分是傭金部門，它是指協助完成交易的機構和銷售渠道，殼牌將向它們支付全部傭金的一部分。

招股說明書顯示，2017年至2019年，空殼收入成本分別為207.2億元、217.8億元和247.1億元。其中，殼牌支付的傭金和內部獎勵成本分別為156.63億元、157.68億元和1944.4億元，而且還在不斷增長。

殼牌目前由股票買賣、新房交易、新業務三大業務部門組成，股票交易是目前最重要、最核心的收入。高客戶單位價格的物業交易也伴隨著高昂的成本，即物業銷售傭金。如果未來的政策保持不變，隨著殼牌業務的繼續擴大和增長，相應的傭金和內部薪酬也會增加，成本也會繼續上升。

2004年以前，房地產經紀人常常利用買賣雙方不平等的信息壓低賣方價格，抬高買方價格，"吃價差"賺取暴利。2004年，聯佳率先引入交易傭金，只有買賣雙方一起與經紀公司簽約時，房價信息才能對交易模式雙方透明。

由于透明的信息共享，聯佳在"混亂"市場上已成為罕見的"清流"。憑借口碑和口碑，連佳從此迎來了爆炸性增長。

2011年，左暉再次對假房問題進行了抨擊，導致聯佳發起了"真正的住房來源"行動。由于假住房一直是房地產中介行業的一種常見手段，其目的是通過廉價的假房來吸引商店顧客，然后將其他高價住房出售給客戶。

為了克服這一行業真正的房源問題，聯佳已經進行了多年的數據基礎設施建設。2008年，聯佳還沒有誕生，就開始建立國內房地產詞典數據。殼牌可以在短短兩年時間內迅速籌集兩輪資金，實現兩位數的增長，事實上，依靠聯佳19年的數據積累。

從傳統的離線模式到今天的殼牌在線平臺模式，不吃價差，真正的房產來源"職業男"左暉只使用了兩家中介機構應該做的服務來顛覆房地產中介行業嗎？

可以說，由于聯佳的出現，房地產經紀行業的信息透明度有了很大提高，行業規范也越來越好。

連家在2001年顛覆了房地產中介行業。在未來20年里，到2020年將顛覆什么？

連家雖然取得了很大的成功，但仍未解決國內房地產經紀行業的混亂、缺乏規范、用戶不滿等一系列問題，左暉一直在思考如何改變行業面貌。

左暉認為，中國的住宅貿易和服務業仍處于"前工業化"階段，有足夠的空間和機會通過互聯網和大數據進行轉型。殼牌的目標是成為一個中介服務平臺，聯佳的服務標準和資源將擴展到每一家中介公司。

簡而言之，殼牌是一個基于真實住房信息的更大的平臺，吸引了所有經紀人或經紀公司的加入，用戶可以在這里獲得高效、高質量的服務。

但殼牌尋找房子的夢想意味著要求房地產經紀人交出他們的房地產信息、客戶信息和服務費，除此之外，他們還要與左暉的親生兒子連佳競爭。"既是裁判，也是參賽者。這引起了聯佳業內競爭對手的強烈抵制，一些房地產中介甚至組成了"反殼聯盟"，以打擊殼牌搜索。

殼牌搜索平臺模式會成功嗎？從聯佳的發展路徑來看，成功的關鍵在于殼牌解決了什么問題。

聯佳的成功得益于他從消費者的需求和痛點中建立起對聯佳的信任。如何收獲房地產經紀人的信任，殼公司也必須做到與聯佳一樣，從房地產經紀人的實際需求出發，而不是從貝殼的利潤點開始。隨著中介公司痛苦需求的解決，高信任度殼的收獲將造成驚人的業務緊張，并在左暉的夢想中給行業帶來質的變化。