近期部分區(qū)域樓市的異動，引發(fā)了政策端迅速又密集的回應(yīng)。

7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會再次釋放有關(guān)樓市的重要信號，會議深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，總結(jié)房地產(chǎn)長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點工作。

監(jiān)管層以“房地產(chǎn)工作座談會”的形式召開專題會議，在近年來頗為罕見。在該會議召開之前，已有6個城市在今年7月收緊調(diào)控。會議之后，身處市場漩渦的東莞也迅速發(fā)文升級調(diào)控政策。

這也是最近幾年來，樓市政策出臺最密集、力度最大、規(guī)格最高的一個時段。

綜合這一輪的政策動向來看，既是針對近期市場異動作出的回應(yīng)，也體現(xiàn)出調(diào)控思路已悄然發(fā)生變化——按照監(jiān)管層的最新表態(tài)，長效機制已經(jīng)開始試點，并取得了明顯成效。

這些試點反映在部分城市近一年多的調(diào)控嘗試中，涉及城市政府主體責任、金融制度、財稅制度、市場監(jiān)測機制、保障房建設(shè)等各個方面，既非單一手段，也不是短期行為。分析人士指出，長效機制時代已經(jīng)到來，未來的樓市政策將表現(xiàn)出調(diào)控常態(tài)化、手段精準化、方式多樣化的特征。

長期機制時代已經(jīng)到來，未來的房地產(chǎn)市場政策將呈現(xiàn)出調(diào)控、手段精確、方式多樣化的特點。

釀造和試驗

多年來，各種官方文件中都有長期機制的表達。為了建立一套科學的、長期的高端房地產(chǎn)市場設(shè)計方案，監(jiān)管當局一直在推動房地產(chǎn)長期機制的設(shè)計。然而，由于內(nèi)容的復(fù)雜性和所涉機構(gòu)的眾多，這項工作的進展并不為外界所知。

梳理近幾年的官方聲明，不難找到從醞釀到制定，再到試點運作的長期機制。

自2019年以來，長期機制已經(jīng)進入試點階段。"上海義州房地產(chǎn)研究所智囊團中心主任嚴躍進在接受"21世紀經(jīng)濟報告"采訪時表示，長期機制的試點是漸進的，將選擇一些城市，首先選擇一些措施，比如住房和建設(shè)部去年在一些城市實施的房價預(yù)警是一種"長效機制"。

2019年4月和5月，住房和建設(shè)部分為兩批，對房價快速上漲的10個城市進行了預(yù)警。此后，這些城市出臺了調(diào)整政策。住房和建設(shè)部表示，對這些城市實施預(yù)警是"根據(jù)房地產(chǎn)長期機制健全實施所確定的月度分析、季度評估和年度評估的要求"。

今年7月24日的房地產(chǎn)工作論壇也肯定了過去一年左右的試點工作。自房地產(chǎn)長效機制實施以來，取得了顯著成效，值得充分肯定。"會議還表示，"要始終收緊房地產(chǎn)調(diào)控串，堅定不移地推進良好的長期機制的實施"。"-

房地產(chǎn)投機者的終結(jié)

長期機制時代已經(jīng)到來。"嚴月進認為，隨著數(shù)據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)、房地產(chǎn)登記制度、住房公積金服務(wù)系統(tǒng)等"基礎(chǔ)設(shè)施"的不斷完善，許多城市初步具備了實施長效機制的條件，這一制度將在今后的房地產(chǎn)市場調(diào)控中得到進一步落實。

那么，長期機制包含哪些內(nèi)容呢？

一位與自然資源部關(guān)系密切的專家在接受"21世紀經(jīng)濟報告"采訪時表示，在"房地產(chǎn)工作研討會"披露的信息中，房地產(chǎn)市場調(diào)控的指導(dǎo)思想和長期機制的內(nèi)容已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

他說，"住房不投機"三穩(wěn)不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，"是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要原則，長期機制的內(nèi)容包括城市政府的主要責任、房地產(chǎn)金融的審慎管理制度、住房和土地市場的監(jiān)督制度、財稅政策、違法違規(guī)行為的監(jiān)管、住房安全等。

他還指出，長期機制的主要特點是調(diào)控規(guī)范化，強調(diào)政策"組合拳擊"的效果。與過去最大的不同是，監(jiān)管不再是一種短期行為，每個市場主體都應(yīng)被用來"與時俱進"。

殼牌研究所(Shell Research Institute)首席市場分析師徐曉樂指出，未來的房地產(chǎn)調(diào)控將更加差異化、更主動、更緊密。首先，城市之間的政策差異將成為規(guī)范，調(diào)控的精確度將進一步提高。其次，調(diào)控的主動性也將增強，監(jiān)測預(yù)警機制將幫助政府部門迅速做出反應(yīng)。最后，在資金、土地、稅收等環(huán)節(jié)，調(diào)控聯(lián)動將更強，但也更有效。

自今年7月以來，深圳、南京、杭州、寧波、東莞等地先后發(fā)布了多個部門聯(lián)合發(fā)布的監(jiān)管文件，并載有"一攬子"措施。與自然資源部關(guān)系密切的專家認為，這反映出"組合拳擊"政策已成為監(jiān)管規(guī)范。

嚴躍進說，最近出臺的監(jiān)管政策的另一個特點是"修補"，比如堵住"假離婚"等政策漏洞，這表明"住或不炒"的理念正在實施，炒房者的空間將繼續(xù)被壓縮。

事實上，在短期內(nèi)，抑制投資投機和市場過熱仍是現(xiàn)階段監(jiān)管的重點。

一些房地產(chǎn)公司告訴"21世紀經(jīng)濟"報道，最近一些地區(qū)市場過熱，除了疫情抑制的剛性需求外，一些投機投資需求也進入了市場。除了"假離婚"之外，"住房貸款"也開始上升。在許多項目中，有假離婚要買房，還有那些通過消費貸款和經(jīng)營貸款提高杠桿購買房屋的人。

嚴躍進指出，今年下半年調(diào)控政策的趨勢將繼續(xù)是"保持穩(wěn)定"。在各地繼續(xù)保護剛性需求的同時，打擊投資投機活動的力度也將加大。預(yù)計未來還會有更多的城市收緊監(jiān)管，此前過熱的地區(qū)市場有望迅速降溫。