日前，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在北京主持了房地產(chǎn)工作座談會(huì)。他提出，要從大局出發(fā)，進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一思想，堅(jiān)決堅(jiān)持住房是生活而不是投機(jī)的立場(chǎng)，堅(jiān)持不以房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段，堅(jiān)持穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和穩(wěn)定預(yù)期。要從各地實(shí)際出發(fā)，采取差別控制措施。中央有關(guān)部門和北京、上海等10個(gè)城市的負(fù)責(zé)人出席了會(huì)議。

這是近年來舉辦的一次高規(guī)格的房地產(chǎn)行業(yè)論壇。隨后，廣東省東莞市緊急升級(jí)樓市調(diào)控政策，在加大限購(gòu)范圍的基礎(chǔ)上，提出限售措施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的7月，杭州，寧波，深圳，南京，東莞5市紛紛升級(jí)樓市調(diào)控政策，打擊樓市投機(jī)行為。其中，深圳，東莞的調(diào)控政策堪稱地方史上"最嚴(yán)"樓市調(diào)控。 不僅如此，有媒體報(bào)道稱，央行近日下發(fā)通知，對(duì)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)貸流入樓市情況進(jìn)行全面摸底。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的大中城市商品住宅銷售價(jià)格最新變動(dòng)情況顯示，6月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有63個(gè)，同比下降的城市僅有7個(gè)"從表面上看，此時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，是因?yàn)槿珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲勢(shì)頭。 二手房方面，6月份70個(gè)大中城市中，44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比上漲，26個(gè)城市同比下跌，同比上漲的城市多于下跌的城市。由此看來，目前房地產(chǎn)并沒有作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，而"一城一策"對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期上漲。 然而，這只是停留在表面階段。 更深層次的原因，其實(shí)涉及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。如果不能從這個(gè)角度考慮問題，很容易陷入以往樓市調(diào)控節(jié)奏的思維定式。 事實(shí)上，自疫情爆發(fā)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑以來，市場(chǎng)上一直存在放松樓市調(diào)控的呼聲。原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，能夠有效帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)快速?gòu)?fù)蘇和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇"，"而且，從2007年開始，放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)成為2018-2019年，2012-2013年，2015-2016年等經(jīng)濟(jì)下行周期中每三年左右一次的必選項(xiàng)。這一次，關(guān)鍵的三年周期實(shí)際上已經(jīng)走到了盡頭。 但從目前的樓市調(diào)控來看，放松調(diào)控已經(jīng)不可能，深層次原因主要有五個(gè)方面。 從激發(fā)創(chuàng)業(yè)目標(biāo)的角度看，此前20年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，將同樣的資金投入實(shí)業(yè)和房地產(chǎn)之間存在著巨大的差異。

長(zhǎng)此以往，將對(duì)企業(yè)和企業(yè)家形成負(fù)向激勵(lì)，社會(huì)正常秩序被打破，市場(chǎng)脫實(shí)向虛的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)加大。從維護(hù)物價(jià)穩(wěn)定的角度看，房地產(chǎn)巨大的吸金效應(yīng)將大大增加整個(gè)社會(huì)的運(yùn)行成本。大城市的一個(gè)奇特現(xiàn)象是，由于市場(chǎng)供過于求，一些商品價(jià)格下跌。 而在超市購(gòu)物的城市居民基本感受不到商品價(jià)格的下降。 主要原因是由于房?jī)r(jià)上漲過快，房屋租賃成本在商品價(jià)格中所占比重較大，從而增加了維護(hù)物價(jià)穩(wěn)定的難度。"從債務(wù)周期來看，之前的三年周期其實(shí)是大債務(wù)周期中的小周期。 這主要是因?yàn)樵诖似陂g居民杠桿率仍有上升空間，通過一定的政策刺激居民，也可以通過加杠桿的方式購(gòu)房。而現(xiàn)在債務(wù)周期接近頂部，一方面居民住房擁有率在全球遙遙領(lǐng)先，另一方面居民杠桿率在每個(gè)小周期都快速上升，2020年一季度末，我國(guó)居民杠桿率已經(jīng)達(dá)到57的歷史新高7%，10年增長(zhǎng)32個(gè)百分點(diǎn)，雖然這一總體杠桿率與發(fā)達(dá)國(guó)家還有一定差距，但是，不可忽視的是，我國(guó)居民部門在國(guó)民收入分配中的比重也低于發(fā)達(dá)國(guó)家可以說，中國(guó)居民部門短期內(nèi)已經(jīng)沒有繼續(xù)大幅加杠桿的空間。 當(dāng)短債期遭遇長(zhǎng)債期時(shí)，以往的短期操作模式將不再奏效。 短期內(nèi)，只有通過控制杠桿率的上升，逐步提高居民收入水平，才能保持杠桿率的穩(wěn)定。"從中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型來看，中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程現(xiàn)在已經(jīng)接近尾聲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力迫切需要從傳統(tǒng)要素轉(zhuǎn)向科技和創(chuàng)新。 這一轉(zhuǎn)變必然是一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史過程，如果在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，那么市場(chǎng)上的土地，人才，信貸等要素將不斷流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。而真正需要獲得這些要素的科技企業(yè)發(fā)展不起來，整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也無(wú)從談起。 因此，要逐步改變居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的預(yù)期，引導(dǎo)要素改變流向，從而與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展相協(xié)調(diào)。

從錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)看，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境日趨復(fù)雜，發(fā)達(dá)國(guó)家保護(hù)主義愈演愈烈，未來全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將面臨很大不確定性。"在此期間，它是避免經(jīng)濟(jì)大起大落，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)穩(wěn)定的重要舉措，可以減少國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)寬幅震蕩對(duì)我國(guó)的影響。 相反，如果此時(shí)仍不限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩很容易傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。1997年亞洲金融危機(jī)雖然有外部原因的影響，但根本原因仍是東南亞國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中固有的問題。 綜上所述，近期熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策收緊，表面上是為了短期內(nèi)應(yīng)對(duì)這些城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。從根本上講，是激發(fā)企業(yè)家精神，暢通社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)物價(jià)穩(wěn)定，防止家庭杠桿過快增長(zhǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)寬幅波動(dòng)的客觀要求