宅基地改革正在加快。

最近，國(guó)土資源部和農(nóng)貿(mào)部聯(lián)合發(fā)布了 "關(guān)于農(nóng)村村民住房建設(shè)合理用地的通知" 和 "農(nóng)村占用耕地建設(shè)八不正確" 的通知，建議進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)村村民建房的合理用地需求，同時(shí)要求各地嚴(yán)防耕地紅線，對(duì)新的違法違法行為 "零容忍"。

21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 "記者指出，自 2020 年以來，四川、湖南、海南、北京、廣東、上海等地加快出臺(tái)了有關(guān)宅基地的政策文件，對(duì)保障農(nóng)村住房需求、實(shí)施" 一家一房 "、激活閑置宅基地等作了更詳細(xì)的規(guī)定。從 8 月起，廣州正式實(shí)施" 關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)管理的意見 "(以下簡(jiǎn)稱" 實(shí)施意見 ")，北京又推出了" 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理和住房建設(shè)實(shí)施指導(dǎo)意見 "(以下簡(jiǎn)稱" 指導(dǎo)意見 ")。這兩個(gè)一線城市的政策設(shè)計(jì)值得關(guān)注。

在某些觀點(diǎn)中，宅基地制度被認(rèn)為是為農(nóng)民提供社會(huì)保障的重要制度設(shè)計(jì)。然而，在土地資源極為稀缺的發(fā)達(dá)城市周圍地區(qū)，政策設(shè)計(jì)已經(jīng)開始改變。

宅基地和負(fù)擔(dān)得起的住房 "-" 選擇兩個(gè)中的一個(gè)

自 2019 年 12 月以來，國(guó)土資源部和農(nóng)貿(mào)部聯(lián)合發(fā)布了 "2020 年關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知"，中央政府和有關(guān)部委發(fā)布了 "關(guān)于構(gòu)建更加完善的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化配置機(jī)制的意見"、"深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案"、"關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知" 等宅基地制度重要文件。

自那時(shí)以來，各地都在完善有關(guān)政策和改革的實(shí)施，以北京為例，提出了北京的 "指導(dǎo)意見"，包括保障村民住房需求的分類和分區(qū)方式，依法確定宅基地申請(qǐng)條件，規(guī)范審批程序，積極探索有償收回轉(zhuǎn)讓機(jī)制，加強(qiáng)閑置宅基地管理和積極利用住宅等。"-

廣州市實(shí)施意見 " 從適用范圍、部門職責(zé)、一戶一房認(rèn)定、宅基地產(chǎn)權(quán)登記、分類控制、實(shí)施保障和監(jiān)督管理等方面指導(dǎo)和規(guī)范了農(nóng)村集體土地宅基地建設(shè)和農(nóng)村住房建設(shè)管理。

其中，保障村民住房需求是地方政策的 "重中之重"。根據(jù) "北京新政"，村民住房需求的保障主要是通過將村民納入本區(qū)居民住房保障體系、籌備村民公寓、引導(dǎo)村民居住區(qū)、適當(dāng)增加原宅基地建設(shè)面積來保障的。

廣州 " 實(shí)施意見還注重保障村民的住房需求。廣州方面規(guī)定，戶籍不得作為宅基地配置的前提；同時(shí)，針對(duì)廣州農(nóng)村住房建設(shè)過程中存在的一些問題，廣州還創(chuàng)新了多戶聯(lián)營(yíng)、推進(jìn)村民公寓建設(shè)等政策，要求城市化地區(qū)的村民以公寓類型或聯(lián)排為主要類型。

其中，北京在宅基地和經(jīng)濟(jì)適用房中 "選擇兩種之一" 的政策設(shè)計(jì)，最受外界關(guān)注。

根據(jù) "指導(dǎo)意見"，沒有宅基地但享有經(jīng)濟(jì)適用住房的村民，不再由村集體提供宅基地；重新申請(qǐng)負(fù)擔(dān)得起的住房的村民，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)要求，就地處置房屋，退出原宅基地；不退出的，不予提供經(jīng)濟(jì)適用的住房。

同時(shí)，北京政策鼓勵(lì)村鎮(zhèn)通過集中建設(shè)村民公寓和村民居住區(qū)，引導(dǎo)村民集中生活，但也只限于沒有宅基地或自愿退出原家園的村民。

在這方面，中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥認(rèn)為，這是合理的，從宅基地本身的角度來看，它最大的作用是保護(hù)農(nóng)民的住房需求。居民同時(shí)獲得兩項(xiàng)住房權(quán)當(dāng)然不合理。" 但前提是讓農(nóng)民知道，要么占用宅基地建房子，要么獲得負(fù)擔(dān)得起的住房，前提是退出宅基地，避免政策誤解，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。

但是，對(duì)于這一規(guī)定，李國(guó)祥認(rèn)為還需要進(jìn)一步完善，特別是解決長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)適用房問題。宅基地是長(zhǎng)期使用的，如果負(fù)擔(dān)得起的住房是短期的話，我個(gè)人認(rèn)為收回農(nóng)民的宅基地是不可能的。" 農(nóng)民要在取得經(jīng)濟(jì)適用房后退出宅基地，失去使用負(fù)擔(dān)得起的住房的機(jī)會(huì)，應(yīng)重新給予宅基地或村民住房，政策應(yīng)成為一種制度，否則農(nóng)民的權(quán)益將得不到保障。

租期不超過 20 年

閑置宅基地的積極利用是農(nóng)村宅基地改革的又一個(gè)重要方向。近年來，又有一批中央重型文件被詳細(xì)部署。

如何激活閑置宅基地，主要有兩種思路，一是利用閑置住房和宅基地發(fā)展符合農(nóng)村特色的產(chǎn)業(yè)，如休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲住宿、文化經(jīng)驗(yàn)等；二是采取整理、復(fù)墾、綠色等方式進(jìn)行農(nóng)村閑置宅基地整治，依法利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，集體管理建設(shè)用地入市等政策，利用由此產(chǎn)生的土地增值收入，投入農(nóng)村建設(shè)。

對(duì)于前一種模式，北京在 "指導(dǎo)意見" 中說，鼓勵(lì)通過自營(yíng)、合作、租賃等方式振興和使用，但必須是閑置兩年以上的合法宅基地。同時(shí)，要有相關(guān)權(quán)利的證明，用于居住或經(jīng)營(yíng)，辦理租賃登記手續(xù)，租賃合同不得超過 20 年，嚴(yán)禁非法集團(tuán)租金。

然而，"21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)" 記者指出，北京和湖南規(guī)定，出售、出租或?qū)⒃凶》砍鍪邸⒊鲎饣蜃屌c他人的，不再允許申請(qǐng)宅基地，而廣州不允許農(nóng)民申請(qǐng)新農(nóng)村住房或購(gòu)買村民公寓。

一些農(nóng)房租賃業(yè)從業(yè)人員告訴記者，這項(xiàng)規(guī)定更多的是一條原則規(guī)則，對(duì)北京、廣州等城市的農(nóng)業(yè)租賃業(yè)影響不大。以北京為例，多年來沒有新的宅基地得到批準(zhǔn)，無論租不租，村民實(shí)際上都不能申請(qǐng)宅基地。

對(duì)于后一種模式，由于宅基地和城市建設(shè)用地的轉(zhuǎn)型，涉及土地二級(jí)市場(chǎng)和土地收入差距的分配，認(rèn)為這可以顯著增加地方財(cái)政收入，因此也更受到社會(huì)各界的關(guān)注。

例如，在今年六月發(fā)布的 "關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市農(nóng)村宅基地管理的通知" 中，上海建議鼓勵(lì)農(nóng)村集體積極穩(wěn)妥地進(jìn)行閑置宅基地整治，優(yōu)先整治土地，滿足農(nóng)民對(duì)新宅基地、村莊建設(shè)和農(nóng)村工業(yè)發(fā)展的需要，積極利用閑置宅基地所產(chǎn)生的土地增值收入，全部用于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村地區(qū)。

然而，這對(duì)宅基地三權(quán)分立、農(nóng)村金融體制乃至土地指標(biāo)管理體制的體制改革提出了更高的要求。清華大學(xué)中國(guó)農(nóng)村研究所副院長(zhǎng)王亞華在接受 "21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道" 記者專訪時(shí)說，農(nóng)村改革是一項(xiàng)系統(tǒng)的改革，具有很強(qiáng)的完整性，許多改革是交織在一起的。如果沒有良好的財(cái)政支持，就很難有效激活土地要素，如近年來農(nóng)村承包土地租賃抵押的興起，反映了土地金融的活力和潛力，下一步將延伸到農(nóng)村宅基地領(lǐng)域。