戴德梁行發(fā)布了"2020年第一季度廣州寫字樓市場報告"，對疫情影響下廣州寫字樓市場的現(xiàn)狀進(jìn)行了解讀，并對未來市場可采取的有效對策進(jìn)行了深入探討。

受疫情影響，今年首季廣州甲級寫字樓市場租賃成交放緩，空置率及平均租金水平較上月略有下降。隨著疫情在全球蔓延，市場信心受挫，預(yù)計未來六個月新增租賃需求將放緩。戴德梁寫字樓團(tuán)隊緊追市場動態(tài)，在疫情在全球蔓延的第二次沖擊下，對217位寫字樓業(yè)主和租戶進(jìn)行了深入調(diào)研，近八成受訪業(yè)主認(rèn)為未來廣州寫字樓市場將承壓，預(yù)計寫字樓空置率將呈上升趨勢，租金有較大機(jī)會走低；同時，近八成受訪者表示，企業(yè)受到疫情的負(fù)面影響，市場信心動搖

疫情減緩了甲級寫字樓的租賃交易。

他說："受新冠肺炎疫情影響，甲級寫字樓的租金交易放緩。回顧第一季度的市場數(shù)據(jù)，廣州一級寫字樓市場沒有新的供應(yīng)。全市空置率比上月下降0.3個百分點(diǎn)，達(dá)到5.2%，平均租金水平下降0.6%，達(dá)到每平方米189.6元。該市的凈吸收面積為12000平方米，比上月下降5.4%。工程延期，全年新增供水量比去年底預(yù)計的少18.7%，約466000平方米。

市場直接攻擊：全球傳播下疫情對業(yè)主和租戶的影響

1月份新冠肺炎疫情在中國已經(jīng)進(jìn)入可控階段，自今年3月以來，疫情進(jìn)一步蔓延到世界各地，給各行業(yè)帶來了第二次沖擊。目前廣州寫字樓市場受到了哪些影響，業(yè)主和租戶怎么看？

他說："在四月份，共有二百一十七名廣州一級寫字樓市場的業(yè)主及租戶，包括八十五名業(yè)主及一百三十二名租戶，透過問卷調(diào)查及電話訪問，參與調(diào)查。

1.業(yè)主市場信心指數(shù)輕微上升，而租戶則下跌。

在疫情爆發(fā)之初，戴德梁曾邀請甲級寫字樓市場業(yè)主及租戶參與調(diào)研，探討疫情對市場的影響。4月市場調(diào)研結(jié)果顯示，自2月疫情爆發(fā)以來，受訪業(yè)主的市場信心指數(shù)波動不大，超過八家商戶托管態(tài)度積極。由于疫情對自身業(yè)務(wù)的負(fù)面影響，受訪租戶的市場信心已從2月的80%以上降至4月的近80%。廣州寫字樓總監(jiān)戴德梁和總監(jiān)梁杰分析，從調(diào)研結(jié)果看，復(fù)工后樓盤成交量和成交量保持一定，業(yè)主對寫字樓市場的信心開始恢復(fù)。隨著疫情在全球范圍內(nèi)的傳播，給經(jīng)濟(jì)帶來了二次影響，疫情對業(yè)主的二次影響可能滯后。在疫情的持續(xù)沖擊下，租戶業(yè)務(wù)普遍遭受負(fù)面沖擊，市場信心明顯下降。

二.超過半數(shù)接受調(diào)查的業(yè)主及租客認(rèn)為這種負(fù)面影響可在半年內(nèi)減輕。

根據(jù)調(diào)查，多數(shù)公司認(rèn)為疫情通常是可控的，影響將是短暫的。超過80%的受訪業(yè)主預(yù)計，疫情對寫字樓租賃市場的影響不超過半年；超過70%的受訪租戶認(rèn)為，對企業(yè)的負(fù)面影響很可能在半年內(nèi)得到緩解。

超過六成受訪業(yè)主認(rèn)為，在疫癥期間，廣州甲級寫字樓市場并不活躍，超過六成的業(yè)主表示每周新客戶少于十人，同時，超過百分之五十的顧客搬遷需求時間集中在三至六個月內(nèi)，接近百分之五十的新租客需求面積不足三百平方米，預(yù)計未來六個月的租契交易將以小面積單位為主。

此外，近八成受訪業(yè)主相信廣州寫字樓市場的空置率在未來會上升，超過百分之五十的受訪者預(yù)期寫字樓租金會下降。在受調(diào)查的業(yè)主當(dāng)中，超過百分之七十的業(yè)主表示會增加租契談判的空間，超過百分之六十的業(yè)主會降低投資目標(biāo)，但超過百分之六十的受訪者會主持這項工作，并考慮是否實(shí)施優(yōu)惠措施。

四、疫情對不同企業(yè)的影響很大，對外國企業(yè)和中小企業(yè)的影響很大。

約80%的受訪租戶表示，該公司的業(yè)務(wù)受到疫情的負(fù)面影響。從企業(yè)類型來看，隨著世界疫情的趨勢，目前海外控制程度較低，外資企業(yè)的負(fù)面影響更大。就企業(yè)規(guī)模而言，疫情對中小企業(yè)(不足200人)的影響更大。從行業(yè)角度看，疫情對TMT、金融和貿(mào)易領(lǐng)域的負(fù)面影響更大。

通過市場觀察、深入研究等維度，廣州市甲級寫字樓市場正面臨著第二次疫情沖擊下的巨大考驗(yàn)。大德梁銀行邀請廣州寫字樓市場、代表寫字樓項目和行業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)共同影響開發(fā)商和業(yè)主，共同探討寫字樓市場的未來趨勢。

戴德梁銀行廣州寫字樓部主任兼主任梁杰認(rèn)為，受境外疫情蔓延影響，我國外向型服務(wù)業(yè)如貿(mào)易，旅游，會展等企業(yè)業(yè)務(wù)普遍受到負(fù)面影響，廣州寫字樓市場活躍度下降業(yè)主應(yīng)關(guān)注市場情況，及時調(diào)整租賃策略，如增加業(yè)務(wù)條款的靈活性，保持各渠道與政府機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系，采取競爭性租賃策略等。優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，提高項目物業(yè)管理水平也是應(yīng)對的良方。

越秀商投寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳家洛表示，目前國內(nèi)一線城市和1.5線城市的寫字樓市場普遍面臨供過于求的現(xiàn)象，疊加疫情影響，租賃需求得到進(jìn)一步抑制。金融，專業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)等甲級寫字樓的主要客戶行業(yè)，在疫情影響下及時調(diào)整策略，業(yè)績堅韌。網(wǎng)絡(luò)游戲，教育，視頻等科技，互聯(lián)網(wǎng)，通信行業(yè)"風(fēng)起云涌"，或?qū)⒊蔀槲磥砑准墝懽謽切枨蟮纳?。越秀商投在疫情下也進(jìn)行了新的思考，計劃在新辦公項目廣州環(huán)貿(mào)中心ICC打造24小時辦公，空氣質(zhì)量監(jiān)測等多功能樓層，并推出悅見平臺，為企業(yè)用戶創(chuàng)造更多商機(jī)

河井太富集團(tuán)寫字樓租賃副總經(jīng)理陳卓俊表示，主流研究報告顯示，與其他一線城市相比，廣州寫字樓市場的空置率在過去幾年一直很低，在疫情期間表現(xiàn)出很強(qiáng)的彈性。河井太富在南沙、八洲辦公項目中，還通過政策分紅，快速發(fā)展TMT行業(yè)的勢頭，對抗市場。預(yù)計今年全市寫字樓租金將逐月下降，但降幅將是有限的。隨著新項目在八州區(qū)的交付，全市寫字樓空置率將上升，部分項目因疫情而推遲進(jìn)入市場，空置率的上升幅度比預(yù)期的要小。

戴德梁廣州公司總經(jīng)理羅金良分析，目前，國內(nèi)疫情已得到控制，商業(yè)活動逐漸步入正軌。隨著國外疫情的爆發(fā)，在較長一段時間內(nèi)存在高度不確定性。二季度交易以小面積，短期租賃為主。為保證現(xiàn)金流，企業(yè)將推遲和取消搬遷計劃。大面積租賃成交活躍度將下降，租戶將尋求更大的租金優(yōu)惠。前兩個季度積壓的租賃需求在控制成本或降低租金的引導(dǎo)下，有機(jī)會在第三季度得到釋放。同時，三季度新增供應(yīng)陸續(xù)入市，甲級寫字樓市場空置率有望上升。到四季度，疫情對寫字樓市場的負(fù)面影響凸顯，寫字樓項目之間的競爭加劇，空置率上升的壓力將轉(zhuǎn)嫁到租金上，寫字樓市場整體租金水平將有所降低。