在一家小型住宅公司工作的張瑾（化名）正面臨兩難境地。一方面，該公司的業務發展不順利，再加上六個月拖欠獎金近 300000 元，因此他有辭職的想法；但與此同時，熟悉的獵頭告訴他，目前的企業總體上減少了編制，沒有合適的規劃和銷售職位。

由于需求僵化和周期性波動規律，房地產業具有較強的耐受性，但疫情造成的沖擊仍隱約令人痛苦。21 世紀經濟報告獲悉，住房企業正經歷工資波動和人事動蕩，一些住房公司 2 月份甚至沒有向中層管理者支付工資。一些住房企業、地區公司甚至可以裁員 30% 以上。

疫情已成為住房企業優化管理的 "加速器"。業內人士說，近兩年來，隨著行業競爭的加劇，住房企業不斷進行組織結構和管理模式調整，以提高管理效率和人均效益，新冠肺炎疫情的爆發使這一過程突然加快。

對許多從業者來說，這一過程雖然殘酷，但現實卻難以逆轉。

積極離職 " 和自愿減薪

張瑾工作的公司銷售額不足 100 億美元，近年來業務擴張一直困難重重。據報道，自去年以來，公司出現了拖欠獎金的情況，許多中、高級管理人員未能獲得年終獎金。在疫情期間，由于業務停滯，員工一般只能獲得基本工資。

受新冠肺炎疫情影響，房地產行業普遍減薪拖欠。

二月二十七日，嘉德集團率先宣布董事會及高級管理層自愿減薪，由四月一日起，董事局收費及底薪分別下降百分之五及百分之十五。所有經理級及以上的雇員均凍結加薪。其他雇員不受影響。搬遷將於六個月后或疫情穩定后重新評估。

與凱德的 "開放與開放" 不同，大多數住房公司的薪酬調整都是 "內部的"。根據 "21 世紀經濟報告"(21 ST Century Economic Report)，一家總部位于北京的 60 家頂級房地產公司 2 月份未能支付中層和中層高管的工資。此舉令一些求職者望而卻步，因為該公司仍在招聘。自 2 月以來，許多其他公司一直提供高管薪酬 30% 至 20% 的折扣。

早些時候，四川一家名為中地和邦的住房公司在 2020 年 1 月和 2 月面臨無法支付工資的風險，要求員工主動離職并推遲工資。

主動離職"是房地產行業的默認"交易規則"。對于公司來說，這比"解雇"補償更少；對于雇員來說，如果沒有"解雇"記錄，就更容易找到下一份工作。

3月初，李煊(化名)--北京某城市一家知名住房公司的員工--被告知，公司要求他"主動辭職"。李煊的部門有15人，但廢除后只剩下5人。他估計，該城市公司已經裁員30%。甚至整個部門都被解雇了。

據說這是企業提高人均效率，促進組織扁平化的措施。

優化的邏輯

現金流是住宅企業的"生命線"，雖然債務違約并不常見，但由于銷售急劇下降，再加上一些商業房地產經營者對商戶實行租金和物業補貼，今年第一季度，住房公司的經營現金流普遍低于去年同期。

3月6日，上海結算所披露的文件顯示，2015年第一期中期票據(應在同一天由新華聯聯控股支付)未能按時全額支付本金和利息，這構成了重大違約。三天后，中信國安(000839，股票吧)集團也出現了嚴重債務違約。

上海結算所披露的文件指出，"在新冠肺炎疫情不可抗力的影響下，新華聯(000036)股份有限公司所屬的文化旅游、商業零售、風景名勝區、酒店餐飲、石油貿易等業務受到嚴重破壞，1、2月份企業收益減少了60多億元。

在融資方面，自去年十一月以來，審慎借貸和嚴格審計的整體環境并沒有改變。

張瑾表示，自去年以來，該公司一直在尋找融資渠道，甚至是戰略投資者，但從未失敗過。到今年1月，該公司已到了債務違約的邊緣。該項目每次出售后，該公司將很快轉移到總部，以償還即將到期的債務，支付員工的工資和獎金將處于次要地位。

疫情爆發后，地方政府部門出臺了大量扶持住房企業的政策，但在從業人員看來，這主要是應對疫情的一項合理化措施，改善現金流的效果并不明顯。

根據國家統計局的數據，從今年一月到二月，全國房地產開發企業收到了 2.021 萬億元的資金，從 2019 年的 7.6% 增長到了 175% 的下降。

因此，除了放慢對外投資的速度外，降低人力成本已成為一個重要的選擇。一家知名住宅公司的一名員工告訴 "21 世紀經濟報告"，該公司在 "說服" 電話中的話是 "公司遇到的困難"、"裁員"、"最后手段" 等等。他說，去年他的表現很好，他在部門的排名不是最低的，但仍然是 "優化的"。

加快疫情結構調整

事實上，自 2014 年萬科正式實施 "商業合作伙伴" 以來，房地產企業治理結構優化的趨勢逐漸出現，除了效仿 "商業伙伴" 制度，還有許多住宅企業僵化了管理結構。

多年來，住房公司的規模增長特別快，但‘大公司’也開始滋生。" 北京一家知名中央企業開發商負責人告訴 21 世紀經濟報道，隨著房地產市場調控和產業競爭的正常化，住房企業越來越重視管理效率的提高，在由粗放型向精細型轉變的過程中，人才的調整是不可避免的。

這位人士說，管理扁平化和強化激勵是主要的調整方向。在管理模式中，主要表現是降低管理水平、充分授權、項目責任制；在薪酬結構中，主要表現為 "低基本工資 + 高績效"。

這一調整也大大加快了人口流動。據不完全統計，2019 年全年，住房企業的高層管理人員和人事變動超過 400 人，涉及 150 多家住房企業。變動頻率和高管級別均高于往年。

在公司的日常調整中，每年年底都是 "人才優化" 的開始機會，這一時期也是房地產基層員工跳槽的高峰。

2020 年末和年初新冠肺炎的疫情明顯加速了這一進程。上海義州房地產研究所智庫中心主任嚴月金在接受 "21 世紀經濟報告" 采訪時表示，由于治理結構調整通常伴隨著企業類型和區域布局的調整，因此往往是溫和而漸進的。但新冠肺炎疫情帶來的外部壓力將使形勢變得非常緊迫。

如果有些人遲早要被解雇，在極端的情況下，最好是立即全部裁員。" 中央企業的房地產開發商說。

他說，房地產行業優化管理，提高效率的大勢所趨。