今年以來抵押貸款利率下降的第一個(gè)原因是經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境的變化。"中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)研究所副主任、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員馮旭明告訴"經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)"，事實(shí)上，除住房貸款利率外，其他主要貸款產(chǎn)品的平均利率也呈下降趨勢(shì)。以具有代表性的LPR利率為例，從去年第四季度到今年第二季度，利率總體呈下降趨勢(shì)。7月份，一年和五年的利率分別為3.85%和4.65%，比年初下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)和0.15個(gè)百分點(diǎn)。

招商聯(lián)金融首席研究員董錫廟還表示，自今年初以來，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力和新冠肺炎疫情的影響，中國(guó)人民銀行增加了流動(dòng)性，貨幣政策變得更加靈活和溫和，銀行間資金普遍充裕。與此同時(shí)，中國(guó)人民銀行降低了操作利率，如反向回購(gòu)和中期貸款，降低了銀行的資本成本，并推動(dòng)了作為抵押貸款定價(jià)基準(zhǔn)的lpr繼續(xù)下降。

值得注意的是，抵押貸款利率的下降比其他類型的長(zhǎng)期貸款利率更為明顯。例如，截至7月，5年期利率較年初低0.15個(gè)百分點(diǎn)，而期限較長(zhǎng)的平均抵押貸款利率則低0.28個(gè)百分點(diǎn)。馮旭明就此表示，這是因?yàn)槟壳捌髽I(yè)信貸融資需求減弱，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在一定程度上面臨"資產(chǎn)短缺"問題；而抵押資產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、穩(wěn)定性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，通常被認(rèn)為是較好的資產(chǎn)，銀行更愿意增加住房抵押貸款。在研究中，記者還發(fā)現(xiàn)，一些銀行表示，在信息完整的情況下，個(gè)人住房貸款可以在一周內(nèi)獲得批準(zhǔn)。

董錫廟說，自今年3月起，根據(jù)中國(guó)人民銀行的部署，中國(guó)人民銀行開始了浮動(dòng)利率抵押貸款定價(jià)的基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。大多數(shù)客戶將把利率轉(zhuǎn)換為利率作為定價(jià)基準(zhǔn)。在利率下降后，股票抵押貸款利率預(yù)計(jì)也將下降。

抵押貸款利率在連續(xù)七次降息之后還會(huì)繼續(xù)下降嗎？"就此，業(yè)內(nèi)專家表示，今年上半年抵押貸款利率的持續(xù)下降很難繼續(xù)下去，預(yù)計(jì)下半年將基本保持穩(wěn)定。

董錫廟說，為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，中共中央政治局會(huì)議和中央銀行第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告要求大幅降低綜合融資成本。預(yù)計(jì)下半年流動(dòng)性將保持相當(dāng)充裕，利率將繼續(xù)下降，按利率定價(jià)的抵押貸款利率也將下降。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在第二季度開始逐步復(fù)蘇，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)復(fù)蘇，今年秋冬季疫情不再嚴(yán)重。在這種情況下，雖然貨幣政策將保持更靈活、溫和和結(jié)構(gòu)性寬松，但它將減弱。馮旭明說，房地產(chǎn)信貸的快速增長(zhǎng)可能會(huì)對(duì)其他實(shí)體的融資產(chǎn)生"擠出效應(yīng)"，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這是需要避免的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)率顯著高于名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，部分城市將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，防止資金不合理、過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房?jī)r(jià)。

榮360大數(shù)據(jù)研究所(Rong 360 Big Data Research Institute)分析師李萬福表示，今年下半年，發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的城市數(shù)量逐漸增加。僅在7月份，杭州、東莞、寧波和深圳等6個(gè)城市就出臺(tái)了嚴(yán)格的調(diào)控政策。榮360大數(shù)據(jù)研究所(Rong 360)分析師李萬福表示："住房信貸政策也是房地產(chǎn)監(jiān)管的重要組成部分。五年來，LPR的報(bào)價(jià)連續(xù)三個(gè)月保持不變，以避免進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

董錫廟說，在中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)"不炒房"、不以房地產(chǎn)為刺激經(jīng)濟(jì)手段的情況下，在房?jī)r(jià)上漲過快、住房貸款增長(zhǎng)過快、利率明顯下降的熱點(diǎn)城市，央行將通過窗口引導(dǎo)和市場(chǎng)利率自我調(diào)節(jié)機(jī)制加以限制。"接下來，中央銀行和商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)購(gòu)房領(lǐng)域和主體的差異，進(jìn)行約束。綜合運(yùn)用多種手段，數(shù)量與價(jià)格相結(jié)合，長(zhǎng)度與長(zhǎng)度相結(jié)合，不僅調(diào)節(jié)總量和調(diào)整價(jià)格，既能滿足剛性需求，又能抑制投資投機(jī)，既注重現(xiàn)狀，又引導(dǎo)預(yù)期，因?yàn)槌鞘姓?，進(jìn)一步實(shí)施了差別化住房信貸政策。