隨著深圳經濟的快速發展和人口的不斷涌入，土地資源的短缺越來越明顯。城市村鎮與舊城初期功能落后與城市發展需求之間的矛盾日益突出。因此，2004年，深圳市頒布了"深圳市村舊城改造暫行條例"，并開始進行舊城的綜合整治和綜合改造。

利用示范區的優勢率先開征物業稅

填海、取消第二線海關、建立深汕頭合作區等措施，使該地區的疆域多次擴展至深圳，難道由于外界的擴張，土地資源十分稀缺嗎？

深圳需要土地來推動區域發展、軌道交通建設和實現城市功能。為了建設第一個示范區，深圳作為大灣地區的領頭羊，每個戰略著陸都需要空間。在李羽佳看來，深圳的土地供應潛力就像一塊能吸收水的海綿。地面上沒有土地，但一旦土地被擠壓，土地供應就越多，就能提供更多的土地。

問題是如何把閑置的土地趕出去。深圳是一個工業起步城市，有數千個工業園區，僅龍崗就有900個工業園區，總面積80多個。5平方公里過去，工業改革的商人、工業改革的房屋、工業改革的M0(工業用地)都很有活力，每個人都從事房地產開發。從表面上看，各種孵化器、工業廠房、創業空間實際上都與住房相似。

只要商品房的發展，在資本謀利的情況下，就永遠不會有足夠的空間。一旦深圳將工業用地轉為工業，不再從事房地產，空間約束問題就會得到解決。清理閑置土地，搞活存量，是深圳土地供應的主力軍。

與此同時，深圳從漁村發展而來，留下了巨大的城市村莊和包含巨大動能的老城區。如何快速釋放這部分動能？李羽佳認為，在這一階段，城市更新已經開始進入精細運作階段，即微觀改造，不再大規模拆遷建設，邏輯已經完全改變，城市更新已經從1。0住房，2。0住房，現在到3。工業房地產時代。

自2018年以來，深圳市區重建領域基本上每個月出臺兩、三項新政策，主要基調是深圳舊改革的本土化。即使是微觀改造，也要向前邁出一小步，也不可能導致租金大幅上漲；深圳指定了270平方公里的工業區線，像一條生態線路來保護。今后，全面的工業改革、工業改革商人、工業改革等地將被完全封鎖，"工業改造工人"將占市區改造的近六成，轉向公園支持升級，"這是第一個示范區"。

小土地、小板塊導致深圳商品房金融資產屬性強，房價也容易操作，特別是在這種疫情下，深圳房地產市場首次復蘇后，市場和政府博弈，李羽佳認為，為了建立深圳房地產市場健康發展的長期機制，抑制不是解決問題的辦法。"在解決供給問題的同時，也要合理利用深圳具有優勢的行政手段。

在發展中，不能讓市場的手發揮無限的作用。"在評估二手房賦稅面積的基礎上，制定二手房制度的價格，并以面積為單位，發布指導性價格。只要指導性價格是可控的，它就會錨定整個地區的價格，價格上漲的邏輯就會崩潰。