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龍湖：錯過了“三條紅線”

2020-08-31 17:22:02 來源：- 作者：-

打電話給下一個投資者。

我沒什么要問的。龍湖已經是非常全面，非常平衡，并有一個穩定的速度冠軍，但我想知道什么是龍湖的極限。龍湖明天會是什么樣子？

現場發生在 8 月 26 日舉行的龍湖臨時表演大會上。

像過去一樣，"三豪生" 龍湖交來的半年成績單仍然像 "別人的孩子"。即使在資金緊張的情況下，長期表現一直好于嚴格財務策略的龍湖也顯示出了更大的實力。

3 月份的年度報告中，吳亞軍主席說，多年的自律和克制最終促成了出資的護城河，但現在新的資本管理規則的 "三條紅線" 沒有踩上這條線，她哀嘆道："這是對金融自律的反饋"，龍湖的能力圈已經建立。

一位投資者用一些副詞來表達他對龍湖的表現的滿意，同時也對龍湖的未來提出了許多人的期望和好奇。

年利潤增長 20%

據 "中國新聞" 報道，龍湖集團去年同期營業額增長 32.6%，達到 511.4 億元。不計公允價值變動，股東核心利潤增長 121 億元至 52.7 億元，毛利率為 30.8%，核心稅后利潤率為 14.6%，核心利潤率為 10.3%。龍湖首席執行官邵明秀表示，龍湖希望 "今年實現 20% 的利潤增長，并在未來追求兩位數的利潤增長"。

在銷售方面，龍湖上半年實現房地產開發合同銷售額 1111 億元，比去年同期增長 5.2%。

2018 年，龍湖推出 C1 至 C4，對應住宅開發、商業運營、租房、智能服務四大水路業務。

到今年 6 月底，龍湖集團已經建成了一座建筑面積 387 萬平方米的購物中心，總出租率為 94.7%。邵明曉補充道：" 目前龍湖到年底應該有近 100 個項目，今年下半年將有 8 個新的購物中心開張，還有 10 個計劃明年開業。

在租房方面，已經開了 79000 套房子，這個規模在邵明曉似乎是行業的佼佼者，今年的皇冠公寓將開放到 100000 套，收入 20 多億元。

據他說，關羽今年將能夠盈利。" 雖然這是一個小利潤的狀態，但這是一個良好的開端。

規模顯然不是龍湖唯一的需求，"未來將立足于把握整個時機，優化重資產與輕資產的比例。" 目前，重型資產項目毛利率約為 65%，中型資產毛利率約為 32% 至 35%。已運營 6 個月的出租房屋項目租金已達到 88.6%，總體進展仍然很好，盡管受到疫情的影響，但已迅速恢復。

邵明曉表示，房地產開發預計每年將保持兩位數的增長，而商業、租賃住房和智能服務將繼續以每年 30% 的速度增長。

2600 億不變的目標

在土壤儲存方面，據邵明曉介紹，得益于公司相對穩定的金融盤面和現金流，該公司在上半年保持了穩定的投資結構。在頭六個月中，沒收了 53 起土地，其中 40 起來自投標，13 起來自兼并和收購，所有這些都位于第一和第二線以及大都市周圍的衛星城市。到 2020 年中期，該集團土壤儲備量為 7354 萬平方米，股權土壤儲存量接近 5128 萬平方米。預計土地儲備將使該公司的發展維持三至四年。因此，" 為了趕上規模或其他原因，我們不會在短期內把土地征用到最高點。

龍湖將遵循自己的節奏，在預先確定的城市里以合理的價格獲得土地。" 邵明曉重申，龍湖的土地使用權規定，除了維持相對合理的土地價格外，龍湖每年的總負債率為 50% 至 60%。他預測，由于有可能推出優質地塊，第四季度將是一個獲得土地的機會。

邵明曉說，2020 年全年，龍湖售出資源 4100 億元，其中 96% 集中在大都市區的一線、二線和衛星城，從區域角度看，渤海、長江三角洲和西部地區仍占很大比例，" 我們仍有信心實現今年 2600 億元的目標，不會改變我們的目標。

低成本融資技能

金融穩健是龍湖最具特色的標簽。上半年，龍湖的凈債務比率繼續下降至 51.4%，現金持有 784 億元，現金短期負債率為 4.55%。這種金融結構也在融資端發揮了優勢。今年上半年，龍湖的平均借款成本為 4.5%，平均貸款壽命為 6.45 年。

趙翼，首席財務官承認，"連續第四年的融資成本約為 4.5%，這在行業中是非常低的。" 當被問及低成本融資的秘訣時，他慷慨解囊地說："龍湖沒有融資技巧，主要是選擇方法和渠道：國內企業債務和發展貸款，這是主流融資模式，穩定健康，不規范，信托不會因監管而改變，" 外國是美元債券 + 銀團貸款。" 趙翼說，這四條渠道很好地為龍湖提供了融資彈藥。

他補充道："對公司管理層來說，有主動權和選擇權是很重要的。" 他補充說，" 人們一致認為，公司永遠不會被迫在這樣的狀態下籌集資金，因為它將始終擁有主動權和選擇權。