日前，住房建設(shè)部和中國人民銀行在北京召開座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機制，形成重點住房企業(yè)資金監(jiān)管和融資管理制度。據(jù)介紹，住房企業(yè)融資管理的明確新規(guī)則是：排除預(yù)收后，住房企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%，住房企業(yè)的凈負(fù)債率不應(yīng)超過100%，住房企業(yè)的"現(xiàn)金短債比率"應(yīng)小于1，這也是業(yè)界多次流傳的"三條紅線"。此外，賣地比率是否過高及營運現(xiàn)金流量情況，亦會作為監(jiān)管機構(gòu)研究的重要指標(biāo)。

這次會議公布的住房企業(yè)金融監(jiān)管新規(guī)定，體現(xiàn)了房地產(chǎn)監(jiān)管的新思路。

首先，過去的房地產(chǎn)調(diào)控從需求側(cè)入手，如政策限購，調(diào)整房產(chǎn)首付貸比例，調(diào)整房貸利息和房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收等方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場的買方市場。"如果只從買方市場進(jìn)行調(diào)整，而放松賣方市場的調(diào)整，使調(diào)控效果大打折扣，同時增加房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率和整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩等問題，不利于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的形成但是，作為市場化程度較高的房地產(chǎn)行業(yè)，只有一家可買，買賣雙方?jīng)Q定了市場的穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)調(diào)控需要從主要調(diào)控買方市場向買賣雙方進(jìn)行調(diào)控轉(zhuǎn)變，以尋求調(diào)控的實效。

其次，在堅持"住宅是否投機"的前提下，房地產(chǎn)市場應(yīng)從供給方面進(jìn)行調(diào)控，更有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場"穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期"的目的，特別是監(jiān)管機構(gòu)新規(guī)劃的"三條紅線"，既是監(jiān)管約束指標(biāo)，又是預(yù)期的指導(dǎo)性指標(biāo)，具有較明顯的調(diào)控效果。

根據(jù)2019年的財務(wù)數(shù)據(jù)，天峰證券按三項標(biāo)準(zhǔn)將50家高銷量住宅企業(yè)劃分為三類，其中14家同時踩上"三條紅線"，10家住宅企業(yè)同時走上兩條紅線，14家住宅企業(yè)走上紅線，12家住宅企業(yè)同時不走紅線。

他說："很明顯，這些紅線房屋公司會按照新規(guī)則的規(guī)定，逐步減低財務(wù)杠桿，以達(dá)到合規(guī)運作的目的。"通過這種方式，住房公司被迫主動降低杠桿和庫存。從目前披露的信息來看，如果部分住宅企業(yè)"上線"，上述三項指標(biāo)都不能再在金融或債券市場籌集資金，利息債務(wù)不得增加；如果兩項指標(biāo)"上線"，息債年增長率不得超過5%；如果只有一條"步進(jìn)線"，則年息債務(wù)增長率可下調(diào)至10%。如果所有指標(biāo)都符合監(jiān)管要求，那么生息負(fù)債的年增長率可降至15%。

對于符合新融資規(guī)則條件的住房企業(yè)，今后將按照新規(guī)則的要求收購?fù)恋亻_發(fā)房地產(chǎn)，反映出預(yù)期的"三條紅線"的指導(dǎo)性作用。此外，在監(jiān)管紅線指數(shù)約束和預(yù)期的指導(dǎo)下，一些住房企業(yè)今后不能通過銀行貸款或負(fù)債來"向城市各地籌集資金"，以防止所謂的"新地王"炒作炒作等影響購房行為和預(yù)期的約束手段，約束手段強烈。

最后，在住房企業(yè)融資監(jiān)管的"三條紅線"約束下，一些住房企業(yè)被迫以房地產(chǎn)銷售為主要攻擊方向，真正推動住宅企業(yè)回歸到開發(fā)和銷售產(chǎn)品的"實體"功能，從而在降低杠桿作用的同時增加市場供給。特別是對于財務(wù)杠桿過高的住房企業(yè)，通過多種營銷手段促進(jìn)商品房的銷售，增加企業(yè)的現(xiàn)金流。這對于購房者來說，將獲得紅利，以降低購房成本，尤其是第一套剛性需求的購房者首先會嘗到新鮮的味道，這符合房地產(chǎn)調(diào)控的目的。

當(dāng)然，在供應(yīng)方監(jiān)督住房企業(yè)的融資行為的同時，消費者方面的監(jiān)管措施仍需同時跟進(jìn)，雙管齊下的做法將形成一種共同的監(jiān)管力量。例如，對多套住房的業(yè)主嚴(yán)格執(zhí)行購買限制等政策，以防止買方的市場投機。