9月1日，住房建設(shè)部在其網(wǎng)站上公布了政務(wù)宣傳工作的要點(diǎn)，其中提到堅(jiān)持住房是用來居住的，而不是投機(jī)的，以履行城市的主要責(zé)任，穩(wěn)定土地價(jià)格，穩(wěn)定房價(jià)，穩(wěn)定預(yù)期。

近幾個(gè)月來，中央政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，特別是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商融資的監(jiān)管。據(jù)報(bào)道，在實(shí)施審慎的房地產(chǎn)金融管理制度的基礎(chǔ)上，除了嚴(yán)格控制非法資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)外，還設(shè)置了房地產(chǎn)融資"三條紅線"。

長期以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要從限制市場(chǎng)需求側(cè)力量入手，如設(shè)定購房限額、提高首付比率、提高抵押貸款利率等。避免過度投資需求進(jìn)入市場(chǎng)炒作，增強(qiáng)房地產(chǎn)的金融屬性，制造房地產(chǎn)泡沫。因此，中央政府提出了"住房不投機(jī)"的原則，要求房地產(chǎn)回歸住房的屬性。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)在供給方面也應(yīng)做出改變。過去幾年，房地產(chǎn)供應(yīng)方的財(cái)務(wù)屬性越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過杠桿和跨周期套利。

中國開發(fā)商主要依靠高杠桿融資來實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，因?yàn)樵谝粋€(gè)高增長的賣方市場(chǎng)，這種風(fēng)險(xiǎn)幾乎可以忽略不計(jì)。這一市場(chǎng)特征導(dǎo)致了一個(gè)周期：公司依賴于高杠桿融資，使它們能夠在投標(biāo)中提供更高的價(jià)格，導(dǎo)致地價(jià)上漲過快，然后開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)上。這種以高利潤為目標(biāo)的轉(zhuǎn)移在很大程度上取決于市場(chǎng)預(yù)期和土地價(jià)格差異。房地產(chǎn)周期往往與政府調(diào)控周期錯(cuò)位，以實(shí)現(xiàn)高杠桿、跨周期套利。現(xiàn)在限制開發(fā)商的負(fù)債率，在一定程度上可以抑制他們以高價(jià)取得土地的能力，并加快現(xiàn)有土地的開發(fā)。

經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來一個(gè)拐點(diǎn)。根據(jù)2019年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查研究小組的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)總額為31.79萬元，其中以實(shí)物資產(chǎn)為主，占住房總量的近70%，住房擁有率達(dá)96.0%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年中國的城市化率達(dá)到了60.6%。根據(jù)規(guī)劃，到2035年，城市化率將上升到70%，這意味著城市化速度將放緩，成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。

他說："目前的因素令穩(wěn)定樓市的需求更為迫切。首先，由于疫情的影響，今年上半年宏觀杠桿比率再次迅速上升。其中，企業(yè)和政府以杠桿為主。家庭部門的杠桿率也上升了3.9%，主要是由于房地產(chǎn)貸款增加。如果中國要控制宏觀杠桿水平，就應(yīng)該抑制居民住房抵押貸款需求的擴(kuò)張。與此同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)面臨著一些不確定的國內(nèi)外環(huán)境，影響了就業(yè)和收入。在這種情況下，家庭部門大幅增加高房價(jià)購房杠桿的能力將減弱，家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和銀行金融風(fēng)險(xiǎn)將上升。

其次，新冠肺炎疫情沖擊了全球經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致各國央行大幅放松貨幣政策，并向市場(chǎng)提供過度流動(dòng)性。鑒于2008年后的經(jīng)驗(yàn)，在需求不足的情況下，市場(chǎng)將主要流向包括股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的資產(chǎn)行業(yè)。中國必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施預(yù)防性控制，因?yàn)橐痪€城市的房價(jià)已經(jīng)過高，如果投機(jī)繼續(xù)下去，它將完全泡沫化，并失去軟著陸的可能性。

第三，中國將擴(kuò)大內(nèi)需作為新的發(fā)展模式的基礎(chǔ)。如果過多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，增加制造業(yè)的成本。房地產(chǎn)業(yè)只能刺激傳統(tǒng)的鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)。中國需要走向產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的中高端，以提高供應(yīng)質(zhì)量和供應(yīng)鏈安全。

因此，穩(wěn)定的地價(jià)、穩(wěn)定的房價(jià)、穩(wěn)定的期望值將成為長期房地產(chǎn)工作的基本要求。"市場(chǎng)穩(wěn)定"的政策目標(biāo)，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的"緊與松"循環(huán)傳統(tǒng)上已經(jīng)消失，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有條件依賴土地和市場(chǎng)對(duì)跨周期套利的預(yù)期，這可能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)比率并迫使他們盡快開發(fā)土地的原因。最后，必須在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的同時(shí)，去除金融屬性，使住房真正回歸消費(fèi)屬性。

此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)限制性行政手段的依賴也需要改變。為了配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，中國政府應(yīng)該從表面上和根源上實(shí)施住房制度改革。徹底解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的前提和催化劑。