這個寫字樓的許多企業倒閉了，很多房子都空了，我們的媒體業務收入基本減少了一半以上，我們還在嘗試新的業務。如果效果不好，我們就會減少辦公面積。"在接受" 中國工商時報 " 采訪時，北京海洋國際中心的新媒體企業家賈樟柯說，雖然辦公室租金在疫情爆發后有所下降，但他也得到了租金補貼，但與大多數中小型企業一樣，辦公室租金仍然是公司的負擔。

2020 年，突如其來的 "黑天鵝" 打亂了經濟趨勢，中小企業受到疫情的重創，一線城市的寫字樓租賃業務在春季迎來了 "霧霾"。隨著工作和生產的恢復，寫字樓租賃市場緩慢走向 "回歸血液"，但供求失衡仍需要 "解決問題"。

供應過剩一直是市場上的一個 "痛點"。

在疫情蔓延的情況下，一線城市的寫字樓租賃業務大幅下降。受疫情影響，北京的寫字樓租賃活動在 2020 年第一季度被擱置，根據第一太平戴維斯研究部的公開數據，北京市寫字樓空置率上升至 13.2%，為 2010 年以來的最高水平。復旦大學住房政策研究中心秘書長、中國房地產數據研究所常務理事陳晟指出，自疫情發生以來，一線城市 5A 級寫字樓的商業面積遠遠超過人均 2 平方米的警示目標，供不應求。

記者采訪了許多房地產經紀人和服務公司，了解到早在疫情爆發之前，市場就發布了一個不那么樂觀的信號。根據第一太平洋戴維斯研究部（Research Department OF First Pacific Davies) 的公開數據，截至 2020 年第二季度，北京甲級寫字樓的平均租金連續六個季度下降。

2019 年下半年，我們對經濟形勢已經非常謹慎，公司開始調整和優化。" 北京中原工商商店總經理蔡慧堅在接受采訪時說，由于中美貿易摩擦和 2019 年經濟增長放緩，他可以清楚地感覺到企業的發展更加保守，寫字樓租金需求疲軟。

近幾年來，過度供應一直是辦公市場的一個 "痛點"。"2018 年和 2019 年，北京寫字樓的供應量非常大，比如麗澤商業區，以及 CBD 的服裝地塊供應非常強勁，時間集中，供應明顯超過需求，導致市場持續下滑。" 華北地區貿易和咨詢服務高級總監兼主管溫淑玉表示，今年第一季度，北京寫字樓租賃市場吸收了負值，突然流行使得寫字樓市場 "惡化"，使潛在的市場危機徹底爆發。

在供大于求的背后，產業更新的迭代還不夠成熟，新興產業對商業用地的需求難以飽和。余杭嘉業集團物業資產總經理梁坤認為，寫字樓交易量的下降是由整個行業萎縮的基本市場決定的，同時也伴隨著新舊產業的更替，但疫情在加速衰退中發揮了作用，寫字樓的新需求跟不上撤資的速度，對市場的反饋顯示，空置率繼續上升。

在 "底部拋出" 后沒有 "底部副本" 的大區域。

在艱難的市場條件下，業主和房客都在悄悄地玩 "游戲"。

流行之初，一些經驗豐富的業主迅速改變策略，以各種方式降低租賃條件，并采取了一系列軟硬優惠措施，立即掌握了疫情初期非常有限的市場需求和行業下行階段的租戶心理。" 溫淑玉介紹說，一些業主對市場有敏銳的嗅覺，順應市場變化，積極采取措施來應對，他認為這是一種非常明智的止損方法。

業主和開發商有一定的悲觀預期，比往常多半個月甚至一個月的傭金，以便讓我們盡快租出去。"蔡慧堅在接受本報記者采訪時說，在疫情期間，業主和開發商寄希望于經紀人，希望他們能以" 大回報下勇敢的丈夫 " 的心態迅速解決庫存問題。雖然交易量減少了，但每筆交易的代理收入都大幅增加。

文樹玉還透露，一些專業租戶有長遠的眼光，抓住市場的 "弧底" 機會，迅速做出決定，以罕見的低成本提升辦公空間，并獲得長期穩定的租約。這一現象表明，一些客戶對市場的判斷是前瞻性的。

今年租房客戶數量有所下降，但購房者數量有所增加，我們從北京市建設委員會獲得的網上簽證數據也顯示，近幾個月來購房者的數量確實有所增加。" 蔡慧堅告訴記者，中原工商商鋪今年的出租情況不容樂觀，但購房需求卻出人意料地增長。

這是否意味著大量客戶 "抄襲底部"，從而影響了市場的發展？

專家指出，在當前經濟發展的形勢下，租金的急劇膨脹和寫字樓的購置只是少數情況，"不存在大量‘底層抄襲’的現象。" 相反，更多的公司主要是減少租賃空間，逃離核心商業圈，盡量減少辦公成本。" 泉聯房地產商會辦事處分會秘書長劉凱對記者說。

我不認為目前企業存在很大的‘底層抄襲’現象，根本問題仍然是供求關系，企業的租賃需求仍然是由企業的發展業績支撐的，沒有發展，就沒有必要增加對辦公空間的需求。"陳晟說，目前辦公空間的租金擴張和購買不會對市場產生重大影響，也不會觸及辦公空間總體需求的根本變化。" 危險 "和" 機遇 " 并存于未來市場。

在疫情和經濟環境疊加效應的影響下，一線城市寫字樓總體市場需求格局相對穩定，不存在單一行業主導市場高峰的現象。梁坤指出，客戶集團行業在北京寫字樓租賃市場的需求集中度較高，在計算機、非銀行金融、綜合服務、媒體四個熱門行業中的需求比例長期保持在市場總營業額的 50% 以上。從 2020 年上半年北京市各行業的交易數據來看，第二季度四大熱點行業的總需求仍占北京市營業額的 54% 左右。

值得注意的是，一些受疫情影響的行業逆勢而起，在低迷的辦公市場顯示出活力。記者從多家房地產經紀人和服務公司、金融、在線教育、醫療衛生、電子商務、電子體育等行業了解到，特別是與互聯網租賃需求密切相關的行業，尤其是與互聯網租賃需求密切相關的行業。陳晟表示，業主和中介機構應該從新的商業類型中挖掘潛在的客戶群，后者是在疫情期間迅速發展起來的，并針對不斷變化的市場的新需求。

為應付市場變化，地產經紀及服務公司亦作出短期管理調整。"專家建議，寫字樓租賃業應通過疫情帶來的市場變化，反思未來的長遠發展。劉凱說：" 未來辦公市場將發生五大變化：綠色健康與安全成為用戶的首選；重重資產運營模式的輕度成功；資產管理和資產運營的普及；專業操作和服務團隊的興起；科技智能運營的窗口期。" 劉凱說，這一突發疫情進一步加速了辦公行業的改組，同時也迫使綠色辦公和智能辦公的總趨勢發生了變化。

我們應該意識到辦公載體的變化，辦公樓的物業管理應該更加注重未來的軟環境，如加強人文關懷、設施管理，也可以為租戶提供場地和遠程辦公相結合的服務。"陳晟認為，傳統的辦公大樓" 冷 "辦公服務需要提高" 溫度 "和" 靈活性 "。

對于一線城市寫字樓租賃市場的未來走勢，專家們特別指出，現階段經濟復蘇緩慢，暫時難以大幅逆轉。疫情正在逐步緩解，一些措施可能會相應放松，但整個辦公市場，包括商業市場，仍處于供求錯位的狀態，短期內市場關系難以真正改善。" 陳晟認為，恢復辦公市場的關鍵在于政府掌握土地供應的速度，解決供不應求的矛盾。此外，政府應大力支持營商環境，推動中小型企業走出困境。