根據(jù)規(guī)模指標(biāo)評(píng)估，今年前8個(gè)月，住房企業(yè)對(duì)土地的投資步伐總體上沒(méi)有下降，戶主住房企業(yè)繼續(xù)保持良好的投資方式，第二營(yíng)住房企業(yè)更積極投資，中小住宅企業(yè)的土地出讓率低于平均水平。

根據(jù)中央指數(shù)研究所的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，前8個(gè)月，50家基準(zhǔn)住宅企業(yè)平均收到的土地為1906.4億元，顯著高于2019年的月平均水平。其中33家住房企業(yè)收到的土地超過(guò)2019年的月平均水平，前8個(gè)月中國(guó)和其他住房公司收到的土地?cái)?shù)量比去年增加了一倍以上。

疫情帶來(lái)了銷售壓力，同時(shí)也帶來(lái)了低成本的土地使用權(quán)窗口期，特別是在非拍賣市場(chǎng)上，一般的住宅企業(yè)投資部門都會(huì)重視"工業(yè)用地"、城市更新和并購(gòu)征集等渠道來(lái)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。一位TOP 20房公司區(qū)域負(fù)責(zé)人"證券日?qǐng)?bào)"記者說(shuō)，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，全國(guó)住宅企業(yè)基本完成了全國(guó)城市布局，進(jìn)入新城不再是其績(jī)效考核的重點(diǎn)，管理人員開(kāi)始考慮如何提高單個(gè)城市或地區(qū)的效率，因此高水平城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

前100名住房企業(yè)的土地收購(gòu)規(guī)模正在上升。

根據(jù)中國(guó)參考研究所的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)住宅企業(yè)占用的土地總量(包括招商引資、征地兼并)比去年同期增長(zhǎng)了7.2%。百?gòu)?qiáng)住宅企業(yè)的土地投資門檻值上升到54億元，比上月增長(zhǎng)10.2%。前100家企業(yè)收購(gòu)的土地總量占全國(guó)300個(gè)城市土地流轉(zhuǎn)資金總額的55.2%。

大多數(shù)住房企業(yè)不會(huì)像去年那樣虧損，土地收購(gòu)力度與去年同期相比有所增加，合作性土地的股本有所增加，一些住房企業(yè)通過(guò)并購(gòu)增加了土地儲(chǔ)備。"中國(guó)手指研究所(China Finger Research Institute)公司研究主任李建橋告訴"證券日?qǐng)?bào)"(Securities Daily)，TOP11-20住房公司是該陣營(yíng)最活躍的投資者。

具體來(lái)說(shuō)，十大住宅企業(yè)的規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，土地儲(chǔ)備充足，發(fā)展更穩(wěn)定，征地力度最保守，賣地比率較去年同期下降6.6個(gè)百分點(diǎn)，至31.9%。"TOP11-20和TOP21-30營(yíng)地企業(yè)仍存在規(guī)模適度增長(zhǎng)的需求，部分企業(yè)愿意征地。其中，TOP11-20型住房企業(yè)土地出讓率同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到51.2%，在各營(yíng)區(qū)均為最高；TOP21-30型住房企業(yè)土地出讓率增幅最高，比去年同期增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到46.9%。TOP31-50房屋銷售比率明顯低于平均水平，較上年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)，至36%。

上半年，住房企業(yè)融資環(huán)境相對(duì)寬松，許多企業(yè)預(yù)留了大量資金，希望在疫情后房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)的城市取得土地，短期內(nèi)購(gòu)得的土地?cái)?shù)量有所增加。"中原房地產(chǎn)首席分析師張大維對(duì)"證券日?qǐng)?bào)"表示，5月份以后，土地市場(chǎng)變得火爆，尤其是長(zhǎng)三角和珠江三角洲地區(qū)市場(chǎng)，住房企業(yè)的倉(cāng)位布局非常重。

此外，據(jù)貝克研究所統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，杭州、上海、北京、蘇州、寧波、武漢、廣州等地的土地市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1000億元，重慶、溫州、佛山、福州、無(wú)錫等地的土地流轉(zhuǎn)金額超過(guò)700億元，可見(jiàn)這些城市是住宅企業(yè)投資土地的重點(diǎn)深耕城市。

集并購(gòu)為土地收購(gòu)的重要渠道

深耕重點(diǎn)城市，這是今年大多數(shù)住宅企業(yè)的新布局戰(zhàn)略，其背后的主要原因是他們已經(jīng)完成了全國(guó)的布局，沒(méi)有必要花費(fèi)大量的資源和資金進(jìn)入一個(gè)新的城市，同時(shí)，如果新進(jìn)入的城市不是一個(gè)能源水平高、經(jīng)濟(jì)活力好的城市，那么貿(mào)然進(jìn)入這個(gè)城市也是有風(fēng)險(xiǎn)的。

但從另一個(gè)角度來(lái)看，這意味著大多數(shù)住房公司必須在城市或地區(qū)爭(zhēng)奪土地，并獲得較低成本的土地，這將保證毛利率，否則將給上市住房公司的利潤(rùn)空間造成很大壓力。

但在"三線四檔"的限制下（按照資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%，凈負(fù)債率不高于100%，現(xiàn)金短債率不低于1%的標(biāo)準(zhǔn)），房企將被劃分為"紅橙黃綠"）以華南市場(chǎng)為例，本地房企自身資源較為集中。實(shí)際上，來(lái)自前端的競(jìng)爭(zhēng)為了在這個(gè)市場(chǎng)上發(fā)力而拿地的壓力是很大的。房企融資受限，接下來(lái)土地市場(chǎng)有望趨于平靜。上述TOP20房企區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，尤其是在融資緊張的形勢(shì)下，一些中小房企可能承受不了資金壓力而斷臂求生，市場(chǎng)將迎來(lái)越來(lái)越多的并購(gòu)機(jī)會(huì)，這種拿地方式也將成為房企拿地的重要渠道之一。