2016年年中，梁爽(化名)以130萬元的總價格在天津東里區買了一套二手房。購房后，房價繼續飆升，達到210萬元的峰值。然而，隨著調控的到來，價格一路下跌。最近的掛牌價格大約是140萬元，基本上回到了四年前收購時的價格。梁爽對名義房價上漲100000表示遺憾，但考慮到房價上漲和住房貸款利息上漲，他們可能不得不賠錢。

最近，中國和新加坡經緯客戶最近在天津市場上發現，無論是新房還是二手房，房價下跌已經成為當地房地產市場的主流形式，許多城市地區的房地產都出現了數千元/平方米的下跌。買房者可能要承受至少幾十萬元的賬面損失。

先漲800000，后跌700000

時間回溯到2015年，在多次降息和放松對房地產市場的監管的刺激下，全國許多大城市的房地產市場呈現上升勢頭，天津房價也有所上漲。今年年底，梁爽計劃在天津開一套房子。她對中新精衛的客戶表示："當時，我們愛上了一套總價不到900000元的房子。"隨著春節的臨近，我們打算在春節后買。"但是春節剛過，房東要求提價十萬元以上，所以他放棄了。

到2016年，天津市場變得更加火爆，梁爽變得更加焦慮。最后，在2016年7月，她以130萬元的總價在東里區完成了一套二手房。她說："當時的房價是一天一美元，而且漲得很快。"買房后，房價還在上漲，不久之后，同一小區類型的二手房掛牌價格達到220萬元，如果按實際成交價格計算，怎么可能有210萬元。當時，我們很高興，雖然我們沒有趕上最低點的購買，但我們也賺了很多錢。

據機構數據顯示，2016年天津新商品房234264套，二手房188751套，成交量分別比2015年增長75%和51%，平均成交價分別為13662元/平方米和12354元/平方米，比2015年增長16%和19%，是近幾年來的最高水平。

面對房價的非理性上漲，天津在2016年下半年和2017年初出臺了幾項嚴厲的調控政策，從購房限制、貸款限制等多方面遏制過熱的房地產市場。梁爽表示，在實施監管政策之初，效果并不十分明顯。她樂觀地認為，房價將減少230萬元。但出乎意料的是，隨著時間的推移，調控力量逐漸顯現。

同一小區內同一棟房屋的最高掛牌價格為220萬元，隨后進入降價渠道。梁爽最近注意到，社區二手房供應的掛牌價格已降至140萬元，基本回落到購買時的水平。她說，房價名義上漲了100000元，但考慮到房價上漲和抵押貸款利息的上漲，可能要賠錢。

天津河東區居民劉小鳳(化名)也經歷了房價"過山車"。他們的房子從2014年的150萬元飆升到2017年3月的310萬元。經過幾年的監管，價格再次下跌。2019年8月，這家人決定"賣一套買一套"，買了一套新的三居室房子，但劉小鳳說："這棟房子的位置很好，未來仍然是雙地鐵，以為很快就會賣出去，但沒想到有幾個月沒人來看房子。"中介說，如果你不降價，你就賣不出去。

在中介的催促下，他多次降價，經過8個月的等待，到2020年3月，最終確定買家的實際成交價格不到240萬元，而最初的掛牌價格為300000元。也就是說，在房屋上漲160萬元后，實際成交價格下降了700000元。

平均每平方米減少5000元。

劉小鳳的房子被推遲出售，可能與房地產經紀人出售新房的熱情有關。最近，中新精衛的客戶參觀了天津的幾家房地產經紀店，經紀人正在大力推廣新的住房項目。DeyouStore的經紀人唐勇(化名)表示："盡管新房和二手房交易已經完成，但他們仍然愿意推薦客戶購買新房子。"現在新房和二手房的價格差不多，但是新房子的質量很高，交易過程簡單，稅費負擔小，顧客也同意。

然而，盡管中介機構大力推動，天津的新住房市場仍處于低迷狀態。唐勇承認，與2017年的高點相比，天津目前的新房價格確實下跌了很多。沒有辦法做到這一點，現在市場已經這樣下跌。"在另一家商店，經紀人馮文(化名)判斷："與2017年相比，城市地區的房價平均下跌了5000元/平方米。

他說："在河東區與東里區交界處，一間由國內一間主要住宅公司發展的住宅項目正在出售。"中新精衛記者在銷售部看到，由于是工作日，同一天只有少數幾組客戶來看房子，穿制服的購房者明顯多于看房的人，他們聚在一起，一對對地聊天。一位房地產顧問表示，該項目在銷售來源中的價格是23000元/平方米以上--25000元/平方米，現在是押金，也是三分折扣。唐勇表示，一段時間前，該項目個別樓層的折扣點數較高，高達7點，如此強勁，同時也吸引了客戶購買。

三年前，這一地區的新房價格高達每平方米 3 萬元。該地區距離上述銷售部門只有一段距離，是另一家國內領先住宅企業開發的項目。2017 年，這里的小型高層住宅和外國住宅的精裝價格超過 32000 元 / 平方米。到 2019 年 7 月，開發商將把精裝房搬進粗糙的房間，隔夜價格降低約 6000 元 / 平方米，當時引起了很多人的關注。

開發商大幅降價，引起了對老業主的不滿，已要求發表聲明。一位老業主說，在 2017 年 8 月買房子時，由于小高層和洋房太貴，他們以每平方米 25000 元的價格買下了這座高層住宅，但在開發商于 2019 年 7 月降價后，小高層住宅和洋房的價格僅為每平方米 23000 元 / 平方米和 25000 元 / 平方米，價格與高層住宅成反比，房主的損失在幾十萬到數百萬元人民幣之間。同時，在過去的一兩年里，該開發商在東里區、北川區的項目價格，也出現了數千元 / 平方米的下降。

查詢房地產交易平臺的數據發現，目前社區二手房價格在 23000 元 / 平方米 -26000 元 / 平方米，其中兩套房屋在過去兩周的降價幅度分別為 180000 元、130000 元。該項目一套帶有花園和地下室的二手房項目在過去兩周內共降價 720000 元，盡管如此，掛牌價格仍不低。

賣了房子后，劉小鳳很快就以每平方米 26000 元的價格買了一套新房子。這個價格比原來的價格低了 6000 元 / 平方米。"他說：" 很多以前買過房子的人都是每平方米 31000 元，每平方米 32000 元。" 我進入業主小組后，老業主問我買了多少。我不敢說我怕他們受不了。不過，我買了尾板，面積大，地板不是很好，便宜是合適的。

定居人數相對有限。

根據殼牌研究所向中新經緯客戶提供的數據，由于監管政策的影響，2017 年天津二手房成交量比 2016 年下降 57%，比 2018 年下降 11%。在疫情的影響下，今年 1 - 7 月的成交量比去年同期下降了 23%，占去年全年的 50%，年成交量預計與去年基本持平。按價格計算，2020 年二手房的平均成交價比 2017 年下降 9%。

在新房方面，殼牌研究所（Shell Research Institute) 表示，2017 年，天津新房市場規模較前一個月下降 47%，回到 2015 年前的水平，并在未來幾年保持穩定。對核心城市第六區房價較高的新住房市場的調控明顯，但作為主要交易區域，下降幅度較小，2018 年和 2019 年的數量和價格穩定。

在全國范圍內，繼 2016 年和 2017 年房價大幅上漲后，各大城市基本上出臺了不同程度的房地產市場調控政策，經過近幾年的考驗，京津冀城市群已成為調控效果明顯的地區之一。

中原房地產首席分析師張大維表示，由于北京調控房地產市場的示范效應，整個京津冀城市群的調控政策非常嚴格，在很大程度上打擊了投機性需求，加上近年來嚴格實施，整個地區房價出現明顯調整。

就天津而言，他還分析說，近年來，天津除了嚴格調控房地產市場外，還沒有表現出北京產業的作用，也對房地產市場形成了一定的拖累。

2018 年 5 月，天津宣布并實施了 "海河卓越" 計劃。由于安置政策的大幅縮減，大批外來人士排隊等待定居，這成為一件大事。當時，許多人認為放寬戶籍政策會促進天津房價的上漲。

但就目前情況而言，海河人才計劃并沒有阻止房價從高點回落。今年 8 月中旬，天津市人民和社會事務局在一次對網民的公開回應中表示，在過去兩年左右的時間里，有近 300000 人被引入該市，其中約 1 / 4 的人受雇于戰略性新興產業和熟練的技術人員。

張大維認為，雖然天津的定居門檻比杭州、西安、南京等城市要低得多，但標準相對較高，加上其他國家沒有社會保障金記錄的要求，導致許多想安定下來的年輕人產生了觀望情緒。天津在兩年多的時間里吸引了近 300000 人定居，與其他數以十萬計的人口已經定居的城市相比，這個數字并不高。另外，即使你拿到天津戶籍，這些 "新天津人" 也不會急于買房，購房需求的釋放相對較慢，很難在市場上形成房地產熱潮。

自 2016 年國慶節以來，天津當前一輪房地產市場調控政策即將迎來 4 周年，到目前為止，還沒有明顯的放松，未來的房價走勢還不得而知。在采訪結束時，經紀人唐勇不確定地說：" 不應該再跌下去了。