伴隨城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國迎來了都市圈時代，以城市群和都市圈為核心的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略不斷深化。2019年2月，發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》；12月，習(xí)近平總書記在《求是》上發(fā)表文章，指出應(yīng)增強中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力。作為世界級城市群的京津冀是我國參與國際競爭的重要平臺，亦是最具發(fā)展?jié)摿涂臻g的區(qū)域之一。目前，京津冀三地在產(chǎn)業(yè)、交通等方面持續(xù)改善，協(xié)同發(fā)展逐步深入。

廊坊，通京津之廊，環(huán)渤海之坊，享有“京津走廊明珠”之美譽，是京津冀發(fā)展主軸，也是雄安新區(qū)與北京城市副中心的兩翼連線，更是京津冀協(xié)同發(fā)展、北京非首都核心功能疏解的一線陣地，受益獨特地理位置。主城區(qū)距北京城區(qū)45公里，距天津城區(qū)60公里，是環(huán)首都半小時通勤圈唯一地級市；北有首都機場，西有北京大興國際機場，南有天津濱海國際機場，是全國唯一一座1小時車程內(nèi)擁有三個國際機場資源的城市。

近年來廊坊發(fā)展有目共睹，從2000年開始設(shè)立中國人居環(huán)境獎，至今為止，廊坊是河北省唯一獲得該獎項的城市；全國目前唯一通過ISO14001環(huán)保體系認(rèn)證的城市；全國文明城市先進(jìn)市、全國雙擁模范城市、省級園林城市、省級環(huán)保模范城市和省級衛(wèi)生城市。而臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、優(yōu)越的地理位置，使其經(jīng)濟(jì)實力增長迅速，這些都為廊坊發(fā)展而蓄力。

依托“北京半小時生活圈”、大北京都市圈逐漸向東南發(fā)展及“臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)”，廊坊發(fā)展重心西進(jìn)，未來將形成主城和西部新城兩大板塊，在承接北京萬億級投資外溢及大興機場帶來的巨大人流量與置業(yè)需求的同時，自貿(mào)區(qū)政策創(chuàng)新亦將為廊坊帶來巨大商機與更廣闊的發(fā)展空間。

圖：廊坊地理區(qū)位示意圖

           資料來源：中指研究院綜合整理

戰(zhàn)略布局：協(xié)同京津冀，發(fā)力在廊坊

2014年京津冀一體化上升到國家戰(zhàn)略層面，2015年4月《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，明確“京津冀協(xié)同發(fā)展”是我國一項重要戰(zhàn)略布局，其中推進(jìn)首都非核心功能疏解，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是其核心內(nèi)容。在這個轉(zhuǎn)型過程中，河北省憑借人力成本低，自然資源豐富，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚等優(yōu)勢，逐步實現(xiàn)與京津產(chǎn)業(yè)鏈條對接。借勢北京都市圈功能向東向南發(fā)展，廊坊作為北京東南部平原地區(qū)、環(huán)京50公里唯一地級市，充分發(fā)揮其區(qū)位、交通、資源等優(yōu)勢，成為北京非首都功能疏解的重要承載地。京津冀全面創(chuàng)新改革試驗區(qū)建設(shè)，在強化京津冀地區(qū)科技研發(fā)和成果產(chǎn)業(yè)化功能的同時，也將實踐“北京研發(fā)-天津制造-廊坊轉(zhuǎn)化”的聯(lián)動發(fā)展，廊坊將成為新的科技成果轉(zhuǎn)化聚集區(qū)和京津冀協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵新動能。

資料來源：中指研究院綜合整理

功能定位 & 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：環(huán)京發(fā)展排頭兵，廊坊強勢發(fā)展

廊坊作為京津雄輻射交匯地、京津發(fā)展軸重要節(jié)點、北京新機場國際門戶重要功能區(qū)，在京津冀協(xié)同發(fā)展這一重大國家戰(zhàn)略支撐和引領(lǐng)下，廊坊市明確“四區(qū)一城”（即“與京津協(xié)同發(fā)展示范區(qū)、發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)對外開放引領(lǐng)區(qū)、科技創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化先行區(qū)、高端高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、京津走廊生態(tài)宜居城市”）的功能定位。

近年來，廊坊在京津冀一體化戰(zhàn)略布局下強勢發(fā)展，2019年GDP達(dá)3196億元，排名河北省第六；居民人均可支配收入32603元，位居河北省第二。作為京津冀一體化中重要一環(huán)，在京津冀協(xié)同發(fā)展新階段，廊坊作為關(guān)鍵新動能注重與北京城市副中心、雄安新區(qū)規(guī)劃銜接，助力北京新“兩翼”齊飛，全力打造為北京都市圈第三新增長極。

圖：2019年河北省11市人均可支配收入排名

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒，中指研究院綜合整理

交通：立體式交通體系，加速廊坊駛?cè)氚l(fā)展快車道

城市發(fā)展，交通先行，作為環(huán)京都市圈的重要樞紐城市，廊坊全力構(gòu)建高密度、超便捷的“立體式交通體系”，逐步縮小與北京、天津的空間距離。

2 航空：三大國際機場環(huán)繞

廊坊地處京津雄輻射交匯地，且被三大機場環(huán)繞，北有首都國際機場，南有天津濱海國際機場，西側(cè)緊鄰北京大興國際機場，三大機場每年旅客吞吐量合計近1.3億人次。得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢疊加便捷的交通體系，為廊坊成為重要樞紐城市奠定基礎(chǔ)。

圖：廊坊與三大機場區(qū)位圖

資料來源：媒體披露、中指研究院綜合整理

2 軌道交通：多條線路助力“軌道上的京津廊”加速形成

城際鐵路方面，京津冀區(qū)域城際鐵路網(wǎng)規(guī)劃以“四縱四橫一環(huán)”為主骨架，建設(shè)27條鐵路，多條線路涉及廊坊。其中城際鐵路聯(lián)絡(luò)線南至大興機場，北通首都機場，途經(jīng)通州、廊坊。城際鐵路聯(lián)絡(luò)線建成后將實現(xiàn)首都機場與大興機場軌道直連，使得處于交通節(jié)點的廊坊與北京聯(lián)系更密切。同時，廊坊高鐵站每天多趟高鐵進(jìn)京下衛(wèi)，至京津只需20分鐘左右。京滬高鐵作為我國“八縱八橫”高速鐵路主通道之一，途經(jīng)廊坊，沿線分別在天津、濟(jì)南、南京設(shè)站，京滬高鐵使得廊坊接軌沿線大中城市，進(jìn)一步拉伸城市發(fā)展空間。

圖：城際鐵路聯(lián)絡(luò)線以及京滬高鐵示意圖

資料來源：媒體披露、中指研究院綜合整理

2 高速公路：北京“大七環(huán)”通車，利好廊坊

首都地區(qū)環(huán)線高速俗稱“北京大七環(huán)”，將環(huán)京城市與北京平谷、通州和大興等區(qū)域串聯(lián)起來。其中涉及到廊坊的為密涿高速部分線路，是環(huán)北京東南路網(wǎng)的組成部分。大七環(huán)目前已通車，廊坊廣陽區(qū)即在大七環(huán)沿線。

圖：北京“大七環(huán)”示意圖

資料來源：中指研究院綜合整理

表：廊坊立體式交通體系（部分線路）

資料來源：中指研究院綜合整理

 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：構(gòu)建千億產(chǎn)業(yè)集群，全面提升核心競爭力

伴隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，廊坊加快構(gòu)建具有“廊坊特色”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，全面承接北京非首都功能疏解，加快轉(zhuǎn)型升級步伐。

2017年1月，《廊坊市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》（以下簡稱“規(guī)劃”）獲批復(fù)，在產(chǎn)業(yè)布局上，明確將廊坊市域構(gòu)建為科創(chuàng)與臨空發(fā)展區(qū)。與北京共同建設(shè)新機場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，承接北京科技教育服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移和科技成果轉(zhuǎn)化，打造以科教服務(wù)為領(lǐng)引，金融服務(wù)、商務(wù)會展、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展新高地，培育發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

2020年1月，《北京大興國際機場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)“3+13”規(guī)劃體系》公示，明確臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)的總體發(fā)展定位與目標(biāo)，要求到2035年，將臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)打造為“國際服務(wù)的聚集高地、航空導(dǎo)向的科創(chuàng)基地和水綠漫步的創(chuàng)新佳地”。建成基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)國際一流，高端要素聚集，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系成熟，具有較強國際競爭力和影響力的重要區(qū)域。

經(jīng)過多年發(fā)展和培育，廊坊高端制造、大數(shù)據(jù)等重點產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，現(xiàn)代物流、文化旅游、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。2020年，廊坊市103個重點項目開工，總投資1247.4億元，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目占比超半數(shù)。與此同時，華為、京東等大數(shù)據(jù)中心，廊坊精雕數(shù)控機床、富士康、富智康等智能制造領(lǐng)軍企業(yè)，新奧能源、梅花生物科技等新能源和生物領(lǐng)域龍頭企業(yè)，紛紛落戶廊坊市轄區(qū)，且多位于工業(yè)園區(qū)，分布相對集中。眾多企業(yè)的落戶，在推動廊坊產(chǎn)業(yè)升級及規(guī)模擴(kuò)大的同時，亦為廊坊發(fā)展注入新的活力。

              資料來源：中指研究院綜合整理

未來廊坊將借勢北京大興國際機場成立的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、中國（河北）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國廊坊綜合保稅區(qū)，大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，著力提升“大智移云”產(chǎn)業(yè)首位度，加快壯大新材料新能源、高端制造、電子商務(wù)、大數(shù)據(jù)、文化創(chuàng)意等千億級產(chǎn)業(yè)集群，全面提升廊坊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心競爭力，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

資料來源：中指研究院綜合整理

人口：依托都市圈吸納人口，人口增長新磁極

一個區(qū)域的發(fā)展，配套的完善，基于人口的凈流入。近幾年廊坊依托都市圈發(fā)展，人口增長明顯，2018年末戶籍人口479.5萬人，較年初增加5.4萬人；中心城區(qū)戶籍人口87萬人，較年初增加1萬人。跨城通勤反映北京工作人口的居住地選擇，主要受距離及交通便利性影響，跨城通勤的實現(xiàn)也為此類城市帶來大量購房需求。廊坊作為京津聯(lián)絡(luò)線上的重要交通節(jié)點，從市區(qū)駕車到北京時間在1小時左右，可實現(xiàn)北京南城的跨城通勤，且已開通高鐵，跨城通勤人數(shù)遠(yuǎn)超其他城市。 

圖：環(huán)京跨城通勤TOP10城市

數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)

注：跨城通勤指工作在北京，居住在環(huán)京某城市的人口數(shù)量。

《規(guī)劃》中明確，到2030年，廊坊市戶籍人口規(guī)模控制在600萬人左右，中心城區(qū)人口規(guī)模達(dá)200萬人。廊坊成為環(huán)京唯一規(guī)劃城區(qū)人口200萬的城市，廊坊人口具有較大增長空間。人口凈流入，人口增長將為廊坊城市發(fā)展注入更大活力。

生態(tài)：生態(tài)魅力，環(huán)京第一

2020 年，廊坊市規(guī)劃人均公園綠地達(dá)到15平方米，綠地率達(dá)45%以上，綠化覆蓋率達(dá)到50%以上，森林覆蓋率達(dá)到33.86%，林木綠化率達(dá)到37.98%，超過國家森林城市標(biāo)準(zhǔn)，在全省平原城市中位居首位。

廊坊以“園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化”為城市定位，按照“把森林引入城市，把城市建在林中”的建設(shè)理念，全力打造綠色城市，全面實施“藍(lán)天、碧水、凈土、綠化、寧靜”的環(huán)境生態(tài)宜居名城。“國家環(huán)保模范城”、“國家園林城市”、“全國綠化模范城市”等一系列國字號招牌，讓廊坊這座城市更具生態(tài)魅力，更具吸引力。

資料來源：媒體披露 

教育：優(yōu)質(zhì)教育資源，打造廊坊教育高地

廊坊市科教發(fā)達(dá)，轄區(qū)內(nèi)有13所國家級科研機構(gòu)、21所高等學(xué)校、20所中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校，東方大學(xué)城內(nèi)還有十余所高等院校分校及京津兩市眾多的科研機構(gòu)和高等學(xué)校，為廊坊提供了強有力的科技人才支撐，被中外客商譽為“興業(yè)的寶地，京津走廊上的璀璨明珠”。

        資料來源：媒體披露

房價：房價差疊加多重利好，外溢需求強勁

環(huán)京房價對比來看，廊坊住宅市場新房價格仍處環(huán)京樓市價值洼地，約為北京住宅市場新房均價的三分之一。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，廊坊憑借無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，疊加航空、高鐵、高速、城際、輕軌等立體式交通網(wǎng)資源，與北京等都市圈內(nèi)核心城市通勤時間極大縮短。在房價、交通密度和便捷性以及一系列政策規(guī)劃利好多重優(yōu)勢下，廊坊將吸引更多北京外溢置業(yè)需求。

此外，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)（廊坊西部新城）規(guī)劃建設(shè)的落地實施，將成為廊坊城市發(fā)展新的增長極，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的崛起，使廊坊西部新城地位愈發(fā)突出，疊加產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、教育等國際標(biāo)準(zhǔn)城市配套的逐步完善，未來其將成為廊坊對外交流的重要門戶，助力廊坊區(qū)域價值提升，亦將為廊坊房地產(chǎn)市場帶來有力支撐和發(fā)展契機。

圖：2020年8月北京、廊坊城區(qū)及環(huán)京部分區(qū)域新建住宅均價

數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)

注：均價為2020年8月各區(qū)域所有在售新建住宅報價均值。

穩(wěn)定的內(nèi)生需求，強力支撐廊坊城區(qū)市場成交額連續(xù)七年超百億；疊加人口持續(xù)凈流入，年均銷售約1.8萬套，年均成交額約150億。加之近些年河北樓市調(diào)控政策穩(wěn)中收緊，位于環(huán)京區(qū)域的廊坊市場成交量已調(diào)整至低位，后期存增長空間，整體來看廊坊市場需求穩(wěn)健，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/span>

圖：近年來廊坊城區(qū)市場成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)

知名房企爭相進(jìn)駐，房地產(chǎn)市場迎發(fā)展契機

在環(huán)京所有城市中，廊坊的區(qū)位優(yōu)勢最為明顯，憑借優(yōu)越的地理位置及規(guī)劃利好，廊坊土地市場一直以來頗受品牌房企青睞，從早期的華夏幸福、北辰、首開、鴻坤到融創(chuàng)、金地、金輝……，截止2019年共有近30家品牌房企入駐廊坊區(qū)域。2020年以來，更是吸引了金科、中海、碧桂園等前50強品牌房企陸續(xù)布局廊坊城區(qū)；主城之外，固安憑借著大興臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃利好，吸引了綠地、中糧等品牌房企進(jìn)駐，北三縣的燕郊也迎來了佳兆業(yè)的青睞。

圖：已進(jìn)駐廊坊品牌房企（部分）           圖：歷年來廊坊住宅用地成交樓面價

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理、CREIS 中指數(shù)據(jù)

區(qū)域價值的提升與品牌房企的進(jìn)入，帶動廊坊土地價值持續(xù)上漲。2011年至2019年，八年間廊坊住宅用地成交樓面價持續(xù)攀升，翻了五倍之多，年均增長率約23%。品牌房企的進(jìn)駐帶來了廊坊住宅品質(zhì)的提升，疊加明顯的區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)宜居環(huán)境、環(huán)京房地價的價格優(yōu)勢、立體式交通路網(wǎng)的便利性以及政策規(guī)劃利好等因素，廊坊城市能級將得到有效提升，亦將吸引更多外溢需求，其土地市場具有較大發(fā)展?jié)摿皟r值提升空間。

2019年環(huán)京都市圈住宅用地成交樓面均價&2020年新建住宅均價

數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)

注：新房價格為2020年8月各區(qū)域所有在售新建住宅報價均值。

廊坊以得天獨厚的地理優(yōu)勢為基礎(chǔ)，以臨空經(jīng)濟(jì)、六大千億產(chǎn)業(yè)級群為依托，以全方位立體式交通網(wǎng)絡(luò)為支撐，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)強勢起步等重大機遇和政策利好的落地，廊坊區(qū)域價值將進(jìn)一步提升，在環(huán)京地區(qū)愈發(fā)耀眼。