北京地區二手房市場尚未出現明顯的"金集"市場、非學區、非核心地區部分二手房降價現象，但成交量并沒有被放大。

究其原因，一方面與新住房市場的轉移有著很大的關系，在"金集"時期，新住房市場更為普遍，促進了二手房市場的降價；另一方面，與需求透支和價格小幅上漲后的自然下跌有關。一些中介消息人士告訴"中國證券報"記者，近四季度，許多銀行抵押貸款和住房公積金貸款都面臨著貸款周期較長的問題，許多業主急于得到全部住房資金，紛紛降價出售。

該地區正在降價

中國證券報"記者發現，一些非核心地區、非學區二手房出現了一定程度的降價現象，不少八月份二手房銷售較八月份平均價格下降。

以大興區雄門區新建的舒適住宅項目為例，區內許多二手房的價格普遍比7、8月的成交價下降了約2000元/平方米，降幅近3%，部分二手房供應存在明顯缺陷，下降幅度更大。

在訪問過程中，許多新購房者向"中國證券報"記者反映，手續尚未完成，房價下降了10萬甚至幾十萬的現象更為普遍。

二手房買賣是一種純粹的市場行為，商定的價格不能輕易改變。購房者王紅(化名)告訴"中國證券日報"(China Securities Daily)，他本打算在北京疫情反彈后迅速復制底部，但沒想到該地區的房價自被購買以來一直在下跌。經業主同意，房屋只能在明年轉讓，現在剛剛付了定金，如果違約需要按照合同賠償損失，損失的金額與房價下跌造成的損失大致相同，所以我打算繼續辦理，不要退房。

高級房地產市場人士郭明(化名)認為，現在市場穩定，如果真的有很大的波動，就會有很多人違約。現在買房后因價格波動而違約，根本不存在，表明波動不大。

郭明告訴"中國證券日報"，如果市場急劇上漲或下跌，業主、買家和調解人在買房過程中將真正體驗到"違約"意味著什么。例如，如果房價在短時間內大幅上漲，業主可以在短時間內找到更高的買家，因此違約成本與房價上漲的好處相比是微不足道的。房價下跌也是如此，只是角色將被取代。就目前而言，短期內整體跌幅不大，即使對價格敏感的買家也不構成太大威脅。

新房分流需求

記者發現，新房地產的推廣力度相對較強，許多住宅企業以現金紅包、折扣、特價房的形式在"金集"期間積極推廣。

房地產觀察人士告訴"中國證券報"，盡管北京受到價格限制、創紀錄價格等控制，但不可能有30%的折扣，但仍會有一些優惠措施。"許多房地產經過多年的銷售，已經完全能夠實現即時交付，其余的最終項目基本上都是現有的住房。與許多二手房供應相比，既有價格優勢，也有質量優勢，而且可以隨時入住。因此，北京地區在前期銷售、接近竣工的新住宅項目中，目前二手房分流現象較為明顯。

目前，新房基本上有各大二手房中介機構進行代理，二手房中介人員的新房交易，無論是看還是以后的購房過程，都是很無憂無慮的。對于二手房中介來說，新房業務作為一項增量業務，近年來整體上的推廣和排水熱情很高，許多中介機構主動將客戶引向新的住房市場，在市場需求有限的情況下，也導致二手房市場的疲軟。

此外，許多二手房業主在了解到貸款客戶接近貸款交付時間可能變得更長的時候，采取主動降低房價來吸引高質量的全資客戶，也是許多房價下調的重要原因。

目前，許多業主要求中介機構設法找到完整的客戶。對于業主來說，全額客戶是償還資金最快的方式，其次是商業貸款，然后是公積金或投資組合貸款客戶。截至第四季度，許多銀行抵押貸款周期將被延長，公積金業務也將如此。他說："為了盡可能避免這樣的客戶，許多業主自愿降價。" 一位資深中介指出，" 仍有一些住房來源不符合五個唯一條件，需要找到完全的客戶才能避稅。為了吸引這些客戶，許多住房供應最近已經開始降價。

前期大幅增長

在疫情流行期間，北京二手房市場沒有受到很大影響，在兩次疫情緩解期間，需求擴大的現象也更為明顯。"在西城學區新住房政策的刺激下，一些地區甚至出現了搶購現象。由于集中釋放客戶對住房交換的需求和嚴格的需求，北京二手房價格在兩次爆發后略有上漲。最近，隨著前期需求的集中釋放，轉趨光明，北京" 金集 " 時期二手房價格出現了一定程度的下跌。

根據國家統計局的最新數據，8 月份，四個一線城市的新商品房銷售價格同比上漲 0.6%，比前一個月增長 0.1 個百分點。" 其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲 0.6%、0.6%、0.9% 和 0.5%。二手房銷售價格同比上漲 1.0%，同比增長 0.3 個百分點。其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲 0.7%、0.8%、1.7% 和 1.1%。從以上數據可以看出，北京作為一線城市的代表，雖然八月份二手房價格同比上漲，但落后于其他一線城市。

 " 記者在訪問期間發現，最近以西城區為代表的著名學區住房轉移到淡季，為了改善住房，以取代剛性需求的小戶型已成為主要交易力量。由于交易單價較低，整個地區的平均交易價格有所下降。

目前，西部城市的住房供應量為 1500 萬元到 2000 萬元的三居室，這些房間與 700 萬元到 1000 萬元的小戶型相比，每平方米少 20，3 萬元左右。一方面，在初期集中釋放需求，導致小家庭住房存量迅速下降到較低水平，短期內沒有住房供應補充。另一方面，最近的交易確實是輕微的，這也是價格不漲的一個重要原因。一些中介人士告訴 "中國證券報" 記者。

"記者對北京地區二手房市場考察研究發現，北京地區二手房市場并未出現明顯的" 金集 " 市場、非學區、非核心地區部分二手房降價現象，但成交量并未被放大。

究其原因，一方面與新住房市場的轉移有很大關系，另一方面，新住房市場在促進二手房市場降價的 "金牛" 時期更為普遍；另一方面，與需求透支和價格小幅上漲后的自然下跌有關。一些中介機構告訴 "中國證券報"，截至第四季度，許多銀行借入貸款，并以抵押貸款為生。