九月，河北下著雨，晚上八點，郝青還在帶客人去雨中的樓盤。今年的市場不容易做，已經有半年多的項目開工，還有三個還沒賣。" 即使在省會石家莊，他也沒有感受到房地產市場的熱度，言外之意暴露出了接受現實的無奈。

郝青選擇了堅持，但一些房地產經紀人已經離開西安或以前炙手可熱的深圳。一位在石家莊工作了近 20 年的房地產從業人員，在疫情發生后無法抵擋市場的誘惑，他選擇到大灣地區去賺錢，這是一個穩定而沉悶的河北房地產市場，他留下了這個市場。

放眼全國并不常見。隨著房地產市場的逐步復蘇，疫情過后，珠三角、長三角等地都出現了一波熱浪，但京津冀房地產市場并不溫暖，北京周邊地區如石家莊、天津等兩個城市，甚至因房價下跌而 "火熱搜索"。

根據國家統計局的數據，2020 年 8 月，70 個城市的二手房價格同比上漲 0.35%，其中 47 個城市上漲，5 個城市持平，18 個城市下降。石家莊和天津的二手房價格與上月持平。

天津房價近兩年來一直在緩慢下跌，許多項目長期虧本出售。" 業內人士透露，在政策的嚴格控制下，空房價格泡沫得到了控制，并逐漸回歸理性。只要調控不放松，產業發展需要促進，就沒有投機和房價大幅上漲的空間。

房價已從峰值回落

這是浩青做房地產經紀人的第五年。在變幻莫測的河北房地產市場上，他被植入，花了數十萬小開發商的首付，開始了一套房子，直到今天結束。9 月中旬，他帶著他的客戶去了一個新的售房辦公室，希望能打開新的訂單。

銷售處就在三環附近，在尚未開發的石家莊，已經很偏遠了。雨水流過土路，路上還沒有柏油，到處都是零星的行人和交通，有一種罕見的生命氣息。" 石家莊的發展潛力在二環路外，許多住宅企業在這里占據了這塊土地。郝青對灰色建筑工地說。

這里到處都是三三兩兩的看門人，他們來這里是為了供應被推入大樓的房屋。購房者同時出游，大力推廣 10% 的折扣。事實上，目前每平方米的平均價格是每平方米 11000 元，比已經售出的第一期降低了 1000 元 / 平方米。

石家莊的房價已經穩定下來，從 2016 年到 2017 年，價格飆升至峰值，"浩青對降價的程度并不感到驚訝。" 現在他們中的一些人在減價。

當時有兩萬個項目可以賣到兩萬六千個。目前，虛假的高房價已經下滑，幾乎沒有上升的余地。

豪青的觀點得到了一組數據的證實。根據世界聯合會監測，2012 年 8 月，石家莊市的平均成交價為每月 14595 元，比前一年下降了 3%，比去年同期下降了 3.55%。全市二手房的平均每月房價為 15452 元，比前一年下降了 0.1%。

石家莊自 2018 年以來，經歷了房價下跌的浪潮。從二手房的售價從 2018 年的每平方米 16692 元降到每平方米 15278 元，跌幅約為 8.5%。" 安居客房生產研究所 58 號所長張波告訴第一位財經記者。

河北 "的" 北方三縣 " 房價下跌更令人吃驚。根據義州研究所的統計，2017 年燕郊新房的月均成交價接近 28296 元 / 平方米，到 202 年 7 月已降至 18818 元 / 平方米。

天津也陷入房價下跌的 "羅勝門"。幾天前，由于媒體報道 "天津房價已經進入下跌通道：1 平方米下跌 5000 元，兩周降價 720000 元，市住房建設委員會發出了緊急呼聲，稱今年疫情過后，天津房地產市場" 穩定上漲 "，" 一直在合理范圍內運行 "。

早在去年，天津市民就在領導留言板上反映，4 月份一家領先住宅企業項目的價格仍為 15000 元 / 平方米~17000 元 / 平方米，10 月份，這家小型高樓公司的價格大幅降至 12000 元 / 平方米。天津官員回應稱，此舉是開發商的正常營銷行為。

然而，一些業內人士反映，近年來天津房地產市場一直低迷，熱銷項目寥寥無幾，單個市場爆發能力不佳，拆遷率甚至低至 40%，開發商利潤空間極為有限，盡管如此，為了盡快收回資金，許多住宅企業仍選擇以折價和虧損的方式出售。

從二手房的掛牌價格來看，房價的下降趨勢尤為明顯。"天津已經下降了近 12%，從 2018 年 7 月的 22819 元 / 平方米下降到 2020 年的 20088 元 / 平方米。" 張波說。

2020 年 5 月 31 日，天津市寶鐵區住房建設委員會召開房地產市場整改會議，明確表示，房地產企業不應惡意降價和比較降價，創造良好的市場環境，穩定房價，增強信心，培育保鐵區房地產市場的穩定健康發展。

投資偏離，剛性需求負荷

作為全國最突出的地區之一，北京周邊的房地產市場得益于產業周期的上升和京津冀的綜合發展，并在 2016 年完成了數量和價格的快速上漲。大批購房者涌入北京，混雜著嚴格的需求群體，以及受到市場熱情鼓舞的投資者。

另一方面，"好青" 可以追溯到更長的時間。"石家莊的房價還沒有上漲，就沒有大開發商來投資了。" 他們都是本地企業。此外，當全省三年來發生重大變化時，如果市場上沒有全部五種證書，許多項目將被出售。2016 年，市場加速，房價翻了一番。

張波還表示，2016 年和 2017 年，石家莊房地產市場上漲過快，市場上非理性購房現象有所增加，尤其是熊安區概念，為熊安區概念注入了更強的推動力，推動了短期內房價的快速上漲。經過 2017 年 3 月和 9 月的兩次調控，房地產市場開始回歸理性。2018 年 4 月，人才安置政策增加了部分新房熱，但最終房價仍有下降的趨勢。

天津也貫徹了規定和控制。2017 年 3 月頒布了 "新政"。本市擁有一套或多套住房的非登記居民家庭、擁有兩套或兩套以上住房的已登記居民家庭以及擁有一套或多套住房的成年單身人士將暫停在天津回購新的商品房和二手房。

研究發現，在持續的高壓調控政策的影響下，北京周邊的房地產市場過去并不火爆，投資需求逐漸減少，大多數當地居民的購房需求也出現了透支。

如今，石家莊再也看不到財產被瘋狂搶劫的現象，日本的光盤也已成為過去。為了加快付款速度，一些條件差的物業不惜降價或送停車位加快拆遷速度。購房的主力軍來自城市及周邊郊區，北京的外溢群體極為有限。第二環主要是改善需求，交易主體為3棟房屋，4棟住宅為大家庭產品；第二圈外主打剛性需求和第一次改造，85套左右的兩套住宅比較容易上街，周邊郊區客戶占很大比例。

在石家莊上述項目銷售處，一些購房者計算了這個賬戶，即使二環公路項目不包括在內，為了降低價格更接近偏遠地區，300000 的首付和 5000 多個月付款也很難負擔。在北京，這個價格無法達到買房的門檻，但對于河北的工人來說，這已經是他們需要咬牙切齒的程度了。

銷售網站的一名房地產顧問也是承重的剛性需求的一部分。在 2016 年之前，他的家人曾資助他在城里買房子，但他選擇了創業。到目前為止，這一點還沒有出現在汽車上，用于創業的資金一直在流失，不斷上漲的房地產市場也讓他心灰意冷。

石家莊的普通人工智能只有六七千臺，" 有中介直截了當地說，市中心的高端工程，無論是新房還是二手房，都賣得特別慢，只有小戶型外的二環賣得很多。今年市場不好，客戶群改善不大，賣不出去。

價格已成為影響購房者的決定性因素。根據上述中介，一些客戶在某一品牌的住宅企業和小型企業之間猶豫不決，這兩個項目的總價格沒有多大差別，但質量是云和泥的區別。但由于后者的總價格略低，買家更傾向于選擇品牌不夠硬的開發商。

回歸北京市場理性

疫情得到控制后，全國許多地方的房地產市場開始升溫，甚至通過監管引發調控。今年 7 月以來，杭州、東莞、寧波、內蒙古、深圳、南京、無錫、沈陽、常州、成都等至少 11 個省市出臺了監管緊縮政策。

相比之下，作為中國經濟最發達的地區之一，為什么京津冀房地產市場沒有卷入這股熱潮？

和碩研究所首席分析師郭毅認為，在影響房地產周期規律的因素中，從長遠看人口、看中期看土地、看短期看金融，可以說房價的實質是研究人口流動，人口走到哪里，房價就會上漲。

單純的房地產擴張，并不能真正支撐一個區域房地產市場的健康發展，產業發展帶動就業，才能有效地實現人口積累。" 郭毅說。

早在 2015 年，國家就審議通過了京津冀協調發展規劃綱要，要調整和優化城市布局和空間結構，建立現代交通網絡體系，促進產業升級和轉移，以非資本功能和解決 "大城市病" 為基本出發點。

然而，首都經貿大學和社會科學文獻出版社日前出版的 "京津冀發展報告（2020)" 指出，跨地區地方政府合作、產業鏈協作治理和交通聯系存在著六大缺陷。

目前，京津冀三地尚未形成產業分工有序合作的聯動模式：一是缺乏以主導產業及其產業鏈為基礎的高層設計和專項規劃；二是地方政府產業合作治理模式尚未形成；三是經營環境惡劣，難以形成 "國有企業 + 民營經濟" 耦合的產業模式。

從這個角度看，北京周邊房地產市場的低溫背后即使有調控因素，也是房地產市場經濟、人口和工業發展的映射。北京周邊房價的表現是一個正常現象，這是當前發展形勢下客觀、現實和現實的市場反映。" 郭毅認為。

然而，張波認為，石家莊和天津房價背后的深層原因存在顯著差異。天津雖然位于首都北京的邊緣，但北京將產生明顯的 "虹吸" 現象，但北京仍未走出資本職能，未來仍有很大的發展空間，但發展投資的增長速度需要保持較好的節奏。

石家莊作為典型的資源型城市，面對省會城市的光環，顯然依靠觀念吸引群眾是不能持久的，城市的轉型和發展將長期影響未來的房地產市場。

據中國手指研究所（China Finger Research Institute) 介紹，北京仍然是工業和交通效益最大的地區，其長期價值是有希望的，但預計短期內調控政策仍將收緊，市場將繼續探索底部。城市經濟就業和居民收入水平是支撐房地產市場發展的核心邏輯。對河北省大多數地級城市來說，市場回歸理性是時代的總趨勢。