創近六萬人口紀錄的成都，推出了 "十五房新政" 打擊炒作。在住房政策方面，成都市提高了棚戶區改造和無家可歸家庭比例，其中棚戶區改革的最低比例從 10% 提高到 20%，無住房家庭的最低比例從 50% 提高到 60%。

到目前為止，包括成都在內的一些熱門城市出臺了一項調控房地產市場的新政。據不完全統計，自今年 7 月以來，杭州、東莞、寧波、內蒙古、深圳、南京、無錫、沈陽、常州和成都等 11 個省市出臺了收緊房地產市場調控的政策。與此同時，在兩個月內，16 個城市得到了中央政府的 "窗口指導"。

國家統計局 8 月 14 日發布的 70 個大中城市新商品房銷售價格指數顯示，70 個大中城市的房地產市場總體穩定，各城市新商品房銷售價格較前一個月略有上漲，二線城市二手房銷售價格較前一個月有所下降。

房地產市場調控政策已被修補

9 月 14 日，成都市政府官方網站發布了 "成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產市場穩定健康發展的通知"，對土地市場、金融信貸政策、租賃市場、住房市場等進行了調整。

成都市一家住宅企業的負責人告訴 "第一財經"，成都的房地產市場監管政策和杭州的房地產市場調控政策有一定的相似之處，這兩項政策都加大了對無房家庭的傾斜。熱點城市房地產市場調控應盡可能以剛性需求為主，抑制房地產投機套利應是精細調控的主要邏輯。他說。

9 月 12 日，三線城市常州也開始實施新的房地產監管新政。例如，"已經擁有一套住房并有未償貸款可供購買的家庭，第二筆貸款的首付最低額為 60%"，與沈陽 50% 的首付比率一樣受到嚴格管制。這與常州市房價的持續上漲直接相關。綜合柯瑞等外部數據，常州今年房價除 2 月份受疫情影響外略有下降，自 3 月份以來，新房一路漲至 2 萬元 / 平方米，增長近 20%。

在今年 7 月的 70 個大中城市中，銀川新房價格在全國排名第一，比前一個月上漲了 2%，這也是銀川連續第三個月。"9 月 8 日，銀川市城鄉建設局召開銀川市房地產市場調控會議，發布" 房地產市場限價令 "。對于在 9 月 1 日前開工的項目，短期內應規定 9 月份銷售的平均價格不得高于 8 月份的平均價格。近日，銀川市住房和城鄉建設局將參照 8 月份創紀錄的平均價格，分為不同形式的房地產開發企業提出價格調整建議。

9 月 4 日，杭州市住房安全和房地產管理局發出通知，進一步促進房地產市場的穩定健康發展。其中，在 30 歲以上未婚家庭的識別標準中，如果杭州未婚、單身 30 歲以上，沒有本市限購范圍內的自有住房記錄，離異 3 年以上、在本市購房限制范圍內沒有自己住房記錄的，可以視為無房家庭。

安居客房生產研究所 58 號所長張波自 7 月份以來一直在收緊調控政策，包括杭州、東莞、寧波、深圳、南京等多個城市，調控收緊的信號十分明顯。從 8 月份房價的角度來看，反映出全國市場人氣的下降，但一線城市房價的上漲趨勢仍在繼續。

華東一家中型券商的房地產行業資深分析師表示，無論是近期的城市討論、12 次住宅企業的討論，還是最近的 "三條紅線" 住房企業融資標準，東莞、深圳等城市都在繼續補補房地產市場調控，這共同反映了房地產政策的新特點："準確調控"。

并不是說一線城市和新建一線城市是政府調控的重點。任何房價上漲較高的城市都可能進入調控范疇。" 深圳第一太平戴維斯公司副總經理、深圳投資部部長吳銳說。

上海中原房地產市場分析師陸文喜告訴 "第一財經"，各地房地產市場正在降溫。從 7 月以來調控措施的角度來看，調控主要是堵住假離婚、人才安置、社會保障年限等有待限制的問題，以彌補原有的漏洞和不足，確保政策的實施。

在監管政策出臺后，交易量將減少，但這將是一個長期的逐步收縮過程。這并不排除繼續修補的可能性。希望通過適度調整來防止房地產投機活動，從而防止利用高杠桿投機者造成房價劇烈波動。

房價總體穩定的總趨勢保持不變。

在房地產市場問題上，中央政府和有關部委高層近日連續舉行了三次會議，三次重申 "房地產不應作為短期內刺激經濟的手段"，強調堅持問題導向，高度重視當前房地產市場的新形勢新問題。這次會議至少有 6 個部委參加，包括中央銀行、住房和建設部、銀監會和證券監督管理委員會，以及十幾個熱門城市和一些大型房地產企業。

在地方一級，包括東莞、寧波、深圳、南京等城市，自 7 月以來，已經出臺了嚴格的房地產市場調控政策。在過去的半個月里，熱點城市出臺的具有約束力的調控政策非常密集，包括杭州、無錫、沈陽、常州、銀川等城市出臺了房地產市場緊縮政策。

比如進入調控輪的東莞、常州等許多城市，2020 年上半年土地市場熱度較高，土壤拍賣交易的溢價持續上升，再加上多家證券公司的跟蹤數據，將住宅企業納入主流，目前庫存處于歷史低位，對補充庫存的需求強勁，上半年融資寬松環境下，住房企業積極征地，促進凈負債率回升。

華昌證券（HuachangSecurities) 的一項研究顯示，今年上半年，房地產行業的凈債務比率為 87.9%，比 2019 年年底高出 6.4 個百分點。其中一線住宅企業凈負債率為 64.9%，比 2019 年年底高 8.3 個百分點，二線住宅企業凈負債率為 121.9%，比 2019 年年底高 4.2 個百分點，三級住宅企業凈負債率為 91.9%，比 2019 年年底增長 4.9 個百分點。

8 月 20 日，住房和城鄉建設部和中國人民銀行在北京舉行了 "重點房地產企業座談會"，傳達了關于重點住房企業融資的新規定：排除預收后，住房企業的資產負債率不應超過 70%，凈負債率不應超過 100%，現金短期債務比率不應低于 1%，"三條紅線" 政策也引起了許多住宅企業的關注。

深圳五大房地產公司負責人告訴第一財經記者，基于去杠桿化融資背景和精細房地產調控的大趨勢，一方面考慮到公司目前的項目，整體的去庫存力度相當大，另一方面，在熱點城市和三四線城市嚴重分割成庫存。"我們將來還會去找土地，但我們會盡最大努力選擇更有希望的城市和投資回報更好的項目。" 我們不會為了擴大土壤儲備規模而擴大到第三條或第四條線。現金是國王

在‘三條紅線’的背景下，應多關注經營性現金流指數，這應該是許多住宅企業的共同選擇，不排除住宅企業出售部分經營性物業，以緩解現金流約束。" 吳銳繼續說。

他說：" 整體來說，在不斷收緊物業市場調控的政策下，八月份全國物業市場整體保持穩定。

國家統計局城市司首席統計員孔鵬解釋說，8 月份，四個一線城市的新商品房銷售價格同比上漲 0.6%，比前一個月增長 0.1 個百分點。其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲 0.6%、0.6%、0.9% 和 0.5%。二手房銷售價格同比上漲 1.0%，同比增長 0.3 個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲 0.7%、0.8%、1.7% 和 1.1%。

31 個二線城市的新商品房銷售價格同比上漲 0.6%，同比增長 0.1 個百分點，二手房銷售價格同比上漲 0.4%，同比下降 0.1 個百分點。35 個三線城市新建商品房和二手房的銷售價格分別上漲 1.0% 和 0.6%，較上月分別上漲 0.2 個百分點和 0.1 個百分點。

根據中原房地產首席市場分析師張大維的說法，根據全國 70 個大城市的房價數據，8 月份有 59 個城市房價上漲，與 2019 年第三季度的峰值持平。在 70 個二手房價格上漲的城市中，有 47 個城市在上漲，與 2019 年 7 月相同。

盧文喜認為，盡管 8 月份的價格指數較前一個月有所上升，但許多地區仍保持著環比上升的趨勢。許多城市加入了監管和升級的行列，主要是為了防止市場過熱。七八月份淡季不錯，房地產市場情緒高漲，營業額基數上升。黃金、九、銀十 " 本身就是房地產市場上一個熱門的傳統銷售時期。政府也希望利用這些政策來展示控制和控制市場過熱的態度，防止不合理的行為。

張波說，由于購房者對未來市場仍持樂觀態度，只要購房限制和差別信貸政策不變，房地產市場熱點城市的調控將繼續收緊，房價整體穩定不會改變。此外，從金融方面近期加大了對 "三紅線" 住房企業的債務控制，預計 9 月份住房市場會增加公開或暗折扣的現象，在促進銷售的同時，也能保持房價的整體穩定。