面對近期不少地方出現的長租公寓“雷打不動”、“跑路”的情況，除了發布風險提示外，不少地方的行業主管部門也出臺了新的房屋租賃資金監管政策。

9 月 11 日，成都出臺租賃資金監管新規，要求房屋租賃企業開立全市唯一的資金監管賬戶。租金支付期在三個月以上的，將“租貸”取得的租金、押金和資金存入監管賬戶。

業內人士認為，應通過設立監管賬戶，對企業資金使用情況進行監管，避免出現“長收短付”經營形成的資金池和非法挪用資金用于非經營性用途，以保護房東和房客的權益。成都資本監管新規可以理解為建立租房租賃“支付寶”模式，具有示范效應。預計后續將成為長租公寓區域的一個創新點。

收取租金超過 3 個月的，應于 9 月 11 日繳存成都市住房和城鄉建設局、中國銀保監會四川監管局監管賬戶，成都市金融監管局、央行成都分行營業管理部聯合下發《關于開展住房租賃資金監管的通知》。

根據通知，房屋租賃企業應在成都市商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶（以下簡稱“監管賬戶”），并與承諾銀行簽訂《房屋租賃資金監管協議》，明確監管內容、方式和流程。賬戶不得提取現金或者募集其他性質的資金。

同時，對于本通知實施之日起發生的新租賃關系，承租人向房屋租賃企業支付租金期限超過 3 個月的，房屋租賃企業應當將使用“租金貸款”取得的租金、保證金和資金存入監管賬戶。“租貸”取得的資金，由房屋租賃企業與承租人、發放貸款的金融機構約定，將貸款取得的租金劃入監管賬戶。承租人向房屋租賃企業支付租金的期限在三個月以內的，由承租人決定是否將租金、押金存入監管賬戶管理。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，成都房租調控新政的核心內容是，如果租金支付期超過 3 個月，就需要強制進行租金監管，如果租金支付期少于三個月，可以協商。監管基金是租金的一個大概念，即包括收租款、定金和“租貸”資金，所以監管更到位。此外，租賃貸款的監管需要租賃企業、承租人和金融機構的協調或協商。

據殼牌研究所高級分析師黃慧介紹，通過設立監管賬戶，可以監督企業資金的使用，避免因"長收短付"和非法挪用非經營性資金而形成的企業資金池，保護業主和租戶的權益。此外，新政的監管也迫使租賃企業提高資金鏈管理和良好的運營能力。第一，規范資金使用制度，審查自己的合規情況；第二，做好"以收為本"的成本管理，精細化運作，保持穩定健康的現金流。

嚴躍進認為，在以前杭州試點的基礎上，成都的新監管政策更加成熟，易于操作。成都市住房租賃相關資金監管可以理解為建立租賃租賃支付寶模式，即建立第三方基金監管模式，規范資金使用，對保障租戶資金起到積極作用。同時，也使長租公寓的使用面臨制約，防止了長租公寓企業非法挪用租金，防止了各類礦難事件的發生。目前，全國各地都在積極推行租金基金監管政策，成都這樣一項政策具有示范作用，預計后續跟進也將成為長租公寓領域的一個創新點。

許多地方住房租賃風險提示和資本監管新規定

近日，上海、杭州、成都等長租公寓企業出現"爆炸"現象，再次引起業界的高度關注。

9月1日，上海和廣州產業主管部門發布了"住房租賃市場風險提示"，提醒業主和租戶警惕公司的"高入低、長收入、短付"等業務風險，防范"租賃貸款"風險，加強風險防范，避免經濟損失。最近，成都、合肥、重慶等地也發布了"住房租賃市場風險提示"。

8月28日，成都市房建局發布風險提示指出，近幾年來，成都市幾家租房企業由于采用"高入低"、"長收入少付"的經營模式，出現了"倉位"、"跑掉"的現象。為加強風險防范，避免經濟損失，成都市住房建設局提出了防范"租賃貸款"風險、及時辦理房屋租賃登記備案等幾個主要租賃事項，包括認真選擇合作企業、檢查住房來源信息和住房狀況、認真確定租金價格、謹慎選擇租金支付方式、防范"租金貸款"風險、采用標準化合同文本、及時登記備案房屋租賃、合法保護自身權益等。

8月31日，成都市住建局也表示，為了解成都住房租賃企業經營情況，成都將開展住房租賃企業專項調查工作。包括住房租賃企業開展自查，成都市房地產經紀協會到會員企業全面調查，區（市）縣到轄區住房租賃企業深入調查等三個方面。其中，要求成都市房地產經紀協會匯總允許承租人使用住房租金貸款的企業，包括企業使用的APP，合作金融機構，承租人使用住房租金貸款的比例，住房租金貸款占租金收入的比例，以及采取"高進低出，長收短付"的企業，調查"高進低出"操作的租金差異情況。

除了發布住房租賃風險提示，開展住房租賃企業風險排查外，西安，杭州等地還出臺了住房租賃資金監管新規。其中，西安住房租賃資金監管要求，10月1日起，租金需進入專戶監管。杭州市住房租賃資金監管新規也正式實施。自8月31日起，住房租賃企業向房屋委托出租人支付的租金，以及向承租人收取的租金，押金和使用"租賃貸"取得的資金，均應繳入租賃基金專用存款賬戶。9月30日前，"托管"住房租賃企業2020年新增委托房源應將相應房源風險防控基金繳納到位；對于存量委托房源，應繳納30%的風險防控基金，剩余風險防控基金繳納時間按有關規定順延

業內人士認為，近期長租公寓礦爆，其核心原因是其經營模式存在部分脆弱性。上半年疫情影響加劇，暴露了企業經營模式中存在的問題，對加大風險防范力度，開展風險調查，頒布新的資本監管條例具有積極意義。