廊坊，通京津之廊，環渤海之坊，享有“京津走廊明珠”之美譽，是京津冀發展主軸，也是雄安新區與北京城市副中心的兩翼連線，更是京津冀協同發展、北京非首都核心功能疏解的一線陣地，受益獨特地理位置。主城區距北京城區45公里，距天津城區60公里，是環首都半小時通勤圈唯一地級市；北有首都機場，西有北京大興國際機場，南有天津濱海國際機場，是全國唯一一座1小時車程內擁有三個國際機場資源的城市。

近年來廊坊發展有目共睹，從2000年開始設立中國人居環境獎，至今為止，廊坊是河北省唯一獲得該獎項的城市；全國目前唯一通過ISO14001環保體系認證的城市；全國文明城市先進市、全國雙擁模范城市、省級園林城市、省級環保模范城市和省級衛生城市。而臨空經濟區廊坊片區的規劃建設、優越的地理位置，使其經濟實力增長迅速，這些都為廊坊發展而蓄力。

依托“北京半小時生活圈”、大北京都市圈逐漸向東南發展及“臨空經濟區建設”，廊坊發展重心西進，未來將形成主城和西部新城兩大板塊，在承接北京萬億級投資外溢及大興機場帶來的巨大人流量與置業需求的同時，自貿區政策創新亦將為廊坊帶來巨大商機與更廣闊的發展空間。

圖：廊坊地理區位示意圖

資料來源：中指研究院綜合整理

1、都市圈協同發展時代的外生戰略機遇期

2019年，國家發改委下發《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，標志著中國進入都市圈發展時代。作為世界級城市群的京津冀是我國參與國際競爭的重要平臺，而以環京區域為核心的大北京都市圈協同發展策略將成為京津冀發力世界級城市群的跳板，亦是最具發展潛力和空間的區域之一。

目前，京津冀三地在產業、交通等方面持續改善，協同發展逐步深入，而環京的價值主要在于承接北京的產業、人口等外溢資源，依托獨特的區位優勢和完備的產業布局，廊坊在都市圈發展時代率先迎來戰略機遇期。

（1）戰略布局：建設功能疏解承載地，打造協同發展新動能

2014年京津冀一體化上升到國家戰略層面，2015年4月《京津冀協同發展規劃綱要》發布，明確“京津冀協同發展”是我國一項重要戰略布局，其中推進首都非核心功能疏解，產業轉移是其核心內容。在這個轉型過程中，河北省憑借人力成本低，自然資源豐富，工業基礎雄厚等優勢，逐步實現與京津產業鏈條對接。借勢北京都市圈功能向東向南發展，廊坊作為北京東南部平原地區、環京50公里唯一地級市，充分發揮其區位、交通、資源等優勢，成為北京非首都功能疏解的重要承載地。京津冀全面創新改革試驗區建設，在強化京津冀地區科技研發和成果產業化功能的同時，也將實踐“北京研發-天津制造-廊坊轉化”的聯動發展，廊坊將成為新的科技成果轉化聚集區和京津冀協同發展的關鍵新動能。

資料來源：中指研究院綜合整理

（2）功能定位：環京發展排頭兵，廊坊強勢發展

廊坊作為京津雄輻射交匯地、京津發展軸重要節點、北京新機場國際門戶重要功能區，在京津冀協同發展這一重大國家戰略支撐和引領下，廊坊市明確“四區一城”（即“與京津協同發展示范區、發展臨空經濟對外開放引領區、科技創新成果轉化先行區、高端高新產業聚集區、京津走廊生態宜居城市”）功能定位。

近年來，廊坊在京津冀一體化戰略布局下強勢發展，2019年GDP達3196億元，排名河北省第六；居民人均可支配收入32603元，位居河北省第二。廊坊作為關鍵新動能注重與北京城市副中心、雄安新區規劃銜接，助力北京新“兩翼”齊飛。廊坊城市發展能級不斷提升，區域經濟差距進一步縮小，在強化對環京功能轉移承接的同時，全力打造為北京都市圈第三新增長極。

圖：2019年河北省11市人均可支配收入排名

數據來源：統計年鑒，中指研究院綜合整理

2、“產、交、人”三大要素提升城市內生驅動力

廊坊位于環北京城市帶與環雄安城市帶的交叉輻射區，是京津雄黃金三角核心腹地，憑借日益明確的產業發展前景、高度通達的立體交通網絡、逐步兌現的人口增長潛能，成為兼具“產業、交通、人口”三大要素驅動的重點區域之一，具備強大的內生和外聯動力。

（1）產業規劃：構建千億產業集群，全面提升核心競爭力

伴隨著京津冀協同發展戰略的深入實施，廊坊加快構建具有“廊坊特色”的現代產業體系，全面承接北京非首都功能疏解，加快轉型升級步伐。

2017年1月，《廊坊市城市總體規劃（2016-2030年）》（以下簡稱“規劃”）獲批復，在產業布局上，明確將廊坊市域構建為科創與臨空發展區。與北京共同建設新機場臨空經濟區，承接北京科技教育服務業轉移和科技成果轉化，打造以科教服務為領引，金融服務、商務會展、總部經濟等現代服務業創新發展新高地，培育發展臨空產業和高新技術產業。

2020年1月，《北京大興國際機場臨空經濟區廊坊片區“3+13”規劃體系》公示，明確臨空經濟區廊坊片區的總體發展定位與目標，要求到2035年，將臨空經濟區廊坊片區打造為“國際服務的聚集高地、航空導向的科創基地和水綠漫步的創新佳地”。建成基礎設施和公共服務國際一流，高端要素聚集，現代產業體系成熟，具有較強國際競爭力和影響力的重要區域。

經過多年發展和培育，廊坊高端制造、大數據等重點產業規模不斷壯大，現代物流、文化旅游、電子商務等現代服務業加快發展。2020年，廊坊市103個重點項目開工，總投資1247.4億元，其中戰略性新興產業和現代服務業項目占比超半數。與此同時，華為、京東等大數據中心，廊坊精雕數控機床、富士康、富智康等智能制造領軍企業，新奧能源、梅花生物科技等新能源和生物領域龍頭企業，紛紛落戶廊坊市轄區，且多位于工業園區，分布相對集中。眾多企業的落戶，在推動廊坊產業升級及規模擴大的同時，亦為廊坊發展注入新的活力。

資料來源：中指研究院綜合整理

未來廊坊將借勢北京大興國際機場成立的臨空經濟區、中國（河北）自由貿易試驗區、中國廊坊綜合保稅區，大力發展新興產業，著力提升“大智移云”產業首位度，加快壯大新材料新能源、高端制造、電子商務、大數據、文化創意等千億級產業集群，全面提升廊坊產業發展的核心競爭力，實現高質量發展。

資料來源：中指研究院綜合整理

（2）交通：立體式交通體系，加速廊坊駛入發展快車道

交通決定城市發展價值，城市發展，交通先行。作為環京都市圈的重要樞紐城市，廊坊全力構建高密度、超便捷的“立體式交通體系”，逐步縮小與北京、天津的空間距離，為廊坊成為重要樞紐城市奠定基礎。

表：廊坊立體式交通體系（部分線路）

航空交通方面，廊坊地處京津雄輻射交匯地，北有首都國際機場，南有天津濱海國際機場，西側緊鄰北京大興國際機場，依托得天獨厚的區位，成為三大國際機場環繞區域。

圖：廊坊與三大機場區位圖

資料來源：媒體披露、中指研究院綜合整理

城際鐵路方面，京津冀區域城際鐵路網規劃以“四縱四橫一環”為主骨架，建設27條鐵路，多條線路涉及廊坊。其中城際鐵路聯絡線途經通州、廊坊，建成后使得處于交通節點的廊坊與北京聯系更密切。高鐵方面，京滬高鐵作為我國“八縱八橫”高速鐵路主通道之一，途經廊坊，使得廊坊接軌沿線大中城市，進一步拉伸城市發展空間。

圖：城際鐵路聯絡線以及京滬高鐵示意圖

城際鐵路聯絡線

資料來源：媒體披露、中指研究院綜合整理

高速公路方面，作為“北京大七環”東南路網的重要組成部分，密涿高速與廊涿、京臺、京滬、京津等高速公路相連，其中廊坊的廣陽區及部分下轄縣均在大七環沿線，北京“大七環”通車，標志著廊坊正式融入“一小時生活圈”。

圖：北京“大七環”示意圖

資料來源：中指研究院綜合整理

（3）人口：依托都市圈吸納人口，人口增長新磁極

一個區域的發展，配套的完善，基于人口的凈流入。近幾年廊坊依托都市圈發展，人口增長明顯，2018年末戶籍人口479.5萬人，較年初增加5.4萬人；中心城區戶籍人口87萬人，較年初增加1萬人。跨城通勤反映北京工作人口的居住地選擇，主要受距離及交通便利性影響，跨城通勤的實現也為此類城市帶來大量購房需求。廊坊作為京津聯絡線上的重要交通節點，從市區駕車到北京時間在1小時左右，可實現北京南城的跨城通勤，且已開通高鐵，跨城通勤人數遠超其他城市。

圖：環京跨城通勤TOP10城市

數據來源：中指研究院綜合整理

注：跨城通勤指工作在北京，居住在環京某城市的人口數量。

《規劃》中明確，到2030年，廊坊市戶籍人口規模控制在600萬人左右，中心城區人口規模達200萬人。廊坊成為環京唯一規劃200萬人口主城區的城市，廊坊人口具有較大增長空間。人口凈流入，人口增長將為廊坊城市發展注入更大活力。

（4）生態：生態魅力，環京第一

2020 年，廊坊市規劃人均公園綠地達到15平方米，綠地率達45%以上，綠化覆蓋率達到50%以上，森林覆蓋率達到33.86%，林木綠化率達到37.98%，超過國家森林城市標準，在全省平原城市中位居首位。

廊坊以“園林式、生態型、現代化”為城市定位，按照“把森林引入城市，把城市建在林中”的建設理念，全力打造綠色城市，全面實施“藍天、碧水、凈土、綠化、寧靜”的環境生態宜居名城。“國家環保模范城”、“國家園林城市”、“全國綠化模范城市”等一系列國字號招牌，讓廊坊這座城市更具生態魅力，更具吸引力。

資料來源：媒體披露

（5）教育：優質教育資源，打造廊坊教育高地

廊坊市科教發達，轄區內有13所國家級科研機構、21所高等學校、20所中等專業技術學校，東方大學城內還有十余所高等院校分校及京津兩市眾多的科研機構和高等學校，為廊坊提供了強有力的科技人才支撐，被中外客商譽為“興業的寶地，京津走廊上的璀璨明珠”。

資料來源：媒體披露

3、房地產市場：城際房價差距明顯，品牌房企爭相進駐

（1）房價：房價差疊加多重利好，或將吸引更多北京外溢需求

環京房價對比來看，廊坊住宅市場新房價格仍處環京樓市價值洼地，約為北京住宅市場新房均價的三分之一。隨著京津冀協同發展戰略的深入推進，廊坊憑借無可比擬的區位優勢，疊加航空、高鐵、高速、城際、輕軌等立體式交通網資源，與北京等都市圈內核心城市通勤時間極大縮短。在房價、交通密度和便捷性以及一系列政策規劃利好多重優勢下，廊坊將吸引更多北京外溢置業需求。

此外，臨空經濟區廊坊片區（廊坊西部新城）規劃建設的落地實施，將成為廊坊城市發展新的增長極，臨空經濟區的崛起，使廊坊西部新城地位愈發突出，疊加產業、交通、商業、教育等國際標準城市配套的逐步完善，未來其將成為廊坊對外交流的重要門戶，助力廊坊區域價值提升，亦將為廊坊房地產市場帶來有力支撐和發展契機。

圖：2020年8月北京、廊坊城區及環京部分區域新建住宅均價

數據來源：CREIS 中指數據 

注：均價為2020年8月各區域所有在售新建住宅報價均值。

穩定的內生需求，強力支撐廊坊城區市場成交額連續七年超百億；疊加人口持續凈流入，年均銷售約1.8萬套，年均成交額約150億。加之近些年河北樓市調控政策穩中收緊，位于環京區域的廊坊市場成交量已調整至低位，后期存增長空間，整體來看廊坊市場需求穩健，具有較大發展潛力。

圖：近年來廊坊城區市場成交量走勢

數據來源：CREIS 中指數據

（2）品牌房企爭相進駐，房地產市場迎發展契機

在環京所有城市中，廊坊的區位優勢最為明顯，憑借優越的地理位置及規劃利好，廊坊土地市場一直以來頗受品牌房企青睞，從早期的華夏幸福、北辰、首開、鴻坤到融創、金地、金輝……，截止2019年共有近30家品牌房企入駐廊坊區域。2020年以來，更是吸引了金科、中海、碧桂園等前50強品牌房企陸續布局廊坊主城區；主城之外，固安憑借著大興臨空經濟區規劃利好，吸引了綠地、中糧等品牌房企進駐，北三縣的燕郊也迎來了佳兆業的青睞。