廊坊，通京津之廊，環(huán)渤海之坊，享有“京津走廊明珠”之美譽(yù)，是京津冀發(fā)展主軸，也是雄安新區(qū)與北京城市副中心的兩翼連線，更是京津冀協(xié)同發(fā)展、北京非首都核心功能疏解的一線陣地，受益獨(dú)特地理位置。主城區(qū)距北京城區(qū)45公里，距天津城區(qū)60公里，是環(huán)首都半小時(shí)通勤圈唯一地級(jí)市；北有首都機(jī)場(chǎng)，西有北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南有天津濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是全國(guó)唯一一座1小時(shí)車(chē)程內(nèi)擁有三個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)資源的城市。

近年來(lái)廊坊發(fā)展有目共睹，從2000年開(kāi)始設(shè)立中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)，至今為止，廊坊是河北省唯一獲得該獎(jiǎng)項(xiàng)的城市；全國(guó)目前唯一通過(guò)ISO14001環(huán)保體系認(rèn)證的城市；全國(guó)文明城市先進(jìn)市、全國(guó)雙擁模范城市、省級(jí)園林城市、省級(jí)環(huán)保模范城市和省級(jí)衛(wèi)生城市。而臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、優(yōu)越的地理位置，使其經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)迅速，這些都為廊坊發(fā)展而蓄力。

依托“北京半小時(shí)生活圈”、大北京都市圈逐漸向東南發(fā)展及“臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)”，廊坊發(fā)展重心西進(jìn)，未來(lái)將形成主城和西部新城兩大板塊，在承接北京萬(wàn)億級(jí)投資外溢及大興機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的巨大人流量與置業(yè)需求的同時(shí)，自貿(mào)區(qū)政策創(chuàng)新亦將為廊坊帶來(lái)巨大商機(jī)與更廣闊的發(fā)展空間。

圖：廊坊地理區(qū)位示意圖

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

1、都市圈協(xié)同發(fā)展時(shí)代的外生戰(zhàn)略機(jī)遇期

2019年，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》，標(biāo)志著中國(guó)進(jìn)入都市圈發(fā)展時(shí)代。作為世界級(jí)城市群的京津冀是我國(guó)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的重要平臺(tái)，而以環(huán)京區(qū)域為核心的大北京都市圈協(xié)同發(fā)展策略將成為京津冀發(fā)力世界級(jí)城市群的跳板，亦是最具發(fā)展?jié)摿涂臻g的區(qū)域之一。

目前，京津冀三地在產(chǎn)業(yè)、交通等方面持續(xù)改善，協(xié)同發(fā)展逐步深入，而環(huán)京的價(jià)值主要在于承接北京的產(chǎn)業(yè)、人口等外溢資源，依托獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完備的產(chǎn)業(yè)布局，廊坊在都市圈發(fā)展時(shí)代率先迎來(lái)戰(zhàn)略機(jī)遇期。

（1）戰(zhàn)略布局：建設(shè)功能疏解承載地，打造協(xié)同發(fā)展新動(dòng)能

2014年京津冀一體化上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，2015年4月《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，明確“京津冀協(xié)同發(fā)展”是我國(guó)一項(xiàng)重要戰(zhàn)略布局，其中推進(jìn)首都非核心功能疏解，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是其核心內(nèi)容。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，河北省憑借人力成本低，自然資源豐富，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚等優(yōu)勢(shì)，逐步實(shí)現(xiàn)與京津產(chǎn)業(yè)鏈條對(duì)接。借勢(shì)北京都市圈功能向東向南發(fā)展，廊坊作為北京東南部平原地區(qū)、環(huán)京50公里唯一地級(jí)市，充分發(fā)揮其區(qū)位、交通、資源等優(yōu)勢(shì)，成為北京非首都功能疏解的重要承載地。京津冀全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，在強(qiáng)化京津冀地區(qū)科技研發(fā)和成果產(chǎn)業(yè)化功能的同時(shí)，也將實(shí)踐“北京研發(fā)-天津制造-廊坊轉(zhuǎn)化”的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，廊坊將成為新的科技成果轉(zhuǎn)化聚集區(qū)和京津冀協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵新動(dòng)能。

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

（2）功能定位：環(huán)京發(fā)展排頭兵，廊坊強(qiáng)勢(shì)發(fā)展

廊坊作為京津雄輻射交匯地、京津發(fā)展軸重要節(jié)點(diǎn)、北京新機(jī)場(chǎng)國(guó)際門(mén)戶重要功能區(qū)，在京津冀協(xié)同發(fā)展這一重大國(guó)家戰(zhàn)略支撐和引領(lǐng)下，廊坊市明確“四區(qū)一城”（即“與京津協(xié)同發(fā)展示范區(qū)、發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)對(duì)外開(kāi)放引領(lǐng)區(qū)、科技創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化先行區(qū)、高端高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、京津走廊生態(tài)宜居城市”）功能定位。

近年來(lái)，廊坊在京津冀一體化戰(zhàn)略布局下強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，2019年GDP達(dá)3196億元，排名河北省第六；居民人均可支配收入32603元，位居河北省第二。廊坊作為關(guān)鍵新動(dòng)能注重與北京城市副中心、雄安新區(qū)規(guī)劃銜接，助力北京新“兩翼”齊飛。廊坊城市發(fā)展能級(jí)不斷提升，區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距進(jìn)一步縮小，在強(qiáng)化對(duì)環(huán)京功能轉(zhuǎn)移承接的同時(shí)，全力打造為北京都市圈第三新增長(zhǎng)極。

圖：2019年河北省11市人均可支配收入排名

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒，中指研究院綜合整理

2、“產(chǎn)、交、人”三大要素提升城市內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力

廊坊位于環(huán)北京城市帶與環(huán)雄安城市帶的交叉輻射區(qū)，是京津雄黃金三角核心腹地，憑借日益明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、高度通達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)、逐步兌現(xiàn)的人口增長(zhǎng)潛能，成為兼具“產(chǎn)業(yè)、交通、人口”三大要素驅(qū)動(dòng)的重點(diǎn)區(qū)域之一，具備強(qiáng)大的內(nèi)生和外聯(lián)動(dòng)力。

（1）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：構(gòu)建千億產(chǎn)業(yè)集群，全面提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

伴隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，廊坊加快構(gòu)建具有“廊坊特色”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，全面承接北京非首都功能疏解，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。

2017年1月，《廊坊市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)劃”）獲批復(fù)，在產(chǎn)業(yè)布局上，明確將廊坊市域構(gòu)建為科創(chuàng)與臨空發(fā)展區(qū)。與北京共同建設(shè)新機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，承接北京科技教育服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移和科技成果轉(zhuǎn)化，打造以科教服務(wù)為領(lǐng)引，金融服務(wù)、商務(wù)會(huì)展、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展新高地，培育發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

2020年1月，《北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)“3+13”規(guī)劃體系》公示，明確臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)的總體發(fā)展定位與目標(biāo)，要求到2035年，將臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)打造為“國(guó)際服務(wù)的聚集高地、航空導(dǎo)向的科創(chuàng)基地和水綠漫步的創(chuàng)新佳地”。建成基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)國(guó)際一流，高端要素聚集，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系成熟，具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的重要區(qū)域。

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展和培育，廊坊高端制造、大數(shù)據(jù)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，現(xiàn)代物流、文化旅游、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。2020年，廊坊市103個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工，總投資1247.4億元，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目占比超半數(shù)。與此同時(shí)，華為、京東等大數(shù)據(jù)中心，廊坊精雕數(shù)控機(jī)床、富士康、富智康等智能制造領(lǐng)軍企業(yè)，新奧能源、梅花生物科技等新能源和生物領(lǐng)域龍頭企業(yè)，紛紛落戶廊坊市轄區(qū)，且多位于工業(yè)園區(qū)，分布相對(duì)集中。眾多企業(yè)的落戶，在推動(dòng)廊坊產(chǎn)業(yè)升級(jí)及規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，亦為廊坊發(fā)展注入新的活力。

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

未來(lái)廊坊將借勢(shì)北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)成立的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、中國(guó)（河北）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)廊坊綜合保稅區(qū)，大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，著力提升“大智移云”產(chǎn)業(yè)首位度，加快壯大新材料新能源、高端制造、電子商務(wù)、大數(shù)據(jù)、文化創(chuàng)意等千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，全面提升廊坊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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（2）交通：立體式交通體系，加速廊坊駛?cè)氚l(fā)展快車(chē)道

交通決定城市發(fā)展價(jià)值，城市發(fā)展，交通先行。作為環(huán)京都市圈的重要樞紐城市，廊坊全力構(gòu)建高密度、超便捷的“立體式交通體系”，逐步縮小與北京、天津的空間距離，為廊坊成為重要樞紐城市奠定基礎(chǔ)。

表：廊坊立體式交通體系（部分線路）

航空交通方面，廊坊地處京津雄輻射交匯地，北有首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南有天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西側(cè)緊鄰北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)，依托得天獨(dú)厚的區(qū)位，成為三大國(guó)際機(jī)場(chǎng)環(huán)繞區(qū)域。

圖：廊坊與三大機(jī)場(chǎng)區(qū)位圖

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城際鐵路方面，京津冀區(qū)域城際鐵路網(wǎng)規(guī)劃以“四縱四橫一環(huán)”為主骨架，建設(shè)27條鐵路，多條線路涉及廊坊。其中城際鐵路聯(lián)絡(luò)線途經(jīng)通州、廊坊，建成后使得處于交通節(jié)點(diǎn)的廊坊與北京聯(lián)系更密切。高鐵方面，京滬高鐵作為我國(guó)“八縱八橫”高速鐵路主通道之一，途經(jīng)廊坊，使得廊坊接軌沿線大中城市，進(jìn)一步拉伸城市發(fā)展空間。

圖：城際鐵路聯(lián)絡(luò)線以及京滬高鐵示意圖

城際鐵路聯(lián)絡(luò)線

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高速公路方面，作為“北京大七環(huán)”東南路網(wǎng)的重要組成部分，密涿高速與廊涿、京臺(tái)、京滬、京津等高速公路相連，其中廊坊的廣陽(yáng)區(qū)及部分下轄縣均在大七環(huán)沿線，北京“大七環(huán)”通車(chē)，標(biāo)志著廊坊正式融入“一小時(shí)生活圈”。

圖：北京“大七環(huán)”示意圖

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（3）人口：依托都市圈吸納人口，人口增長(zhǎng)新磁極

一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，配套的完善，基于人口的凈流入。近幾年廊坊依托都市圈發(fā)展，人口增長(zhǎng)明顯，2018年末戶籍人口479.5萬(wàn)人，較年初增加5.4萬(wàn)人；中心城區(qū)戶籍人口87萬(wàn)人，較年初增加1萬(wàn)人。跨城通勤反映北京工作人口的居住地選擇，主要受距離及交通便利性影響，跨城通勤的實(shí)現(xiàn)也為此類城市帶來(lái)大量購(gòu)房需求。廊坊作為京津聯(lián)絡(luò)線上的重要交通節(jié)點(diǎn)，從市區(qū)駕車(chē)到北京時(shí)間在1小時(shí)左右，可實(shí)現(xiàn)北京南城的跨城通勤，且已開(kāi)通高鐵，跨城通勤人數(shù)遠(yuǎn)超其他城市。

圖：環(huán)京跨城通勤TOP10城市

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

注：跨城通勤指工作在北京，居住在環(huán)京某城市的人口數(shù)量。

《規(guī)劃》中明確，到2030年，廊坊市戶籍人口規(guī)模控制在600萬(wàn)人左右，中心城區(qū)人口規(guī)模達(dá)200萬(wàn)人。廊坊成為環(huán)京唯一規(guī)劃200萬(wàn)人口主城區(qū)的城市，廊坊人口具有較大增長(zhǎng)空間。人口凈流入，人口增長(zhǎng)將為廊坊城市發(fā)展注入更大活力。

（4）生態(tài)：生態(tài)魅力，環(huán)京第一

2020 年，廊坊市規(guī)劃人均公園綠地達(dá)到15平方米，綠地率達(dá)45%以上，綠化覆蓋率達(dá)到50%以上，森林覆蓋率達(dá)到33.86%，林木綠化率達(dá)到37.98%，超過(guò)國(guó)家森林城市標(biāo)準(zhǔn)，在全省平原城市中位居首位。

廊坊以“園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化”為城市定位，按照“把森林引入城市，把城市建在林中”的建設(shè)理念，全力打造綠色城市，全面實(shí)施“藍(lán)天、碧水、凈土、綠化、寧?kù)o”的環(huán)境生態(tài)宜居名城。“國(guó)家環(huán)保模范城”、“國(guó)家園林城市”、“全國(guó)綠化模范城市”等一系列國(guó)字號(hào)招牌，讓廊坊這座城市更具生態(tài)魅力，更具吸引力。

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（5）教育：優(yōu)質(zhì)教育資源，打造廊坊教育高地

廊坊市科教發(fā)達(dá)，轄區(qū)內(nèi)有13所國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)、21所高等學(xué)校、20所中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校，東方大學(xué)城內(nèi)還有十余所高等院校分校及京津兩市眾多的科研機(jī)構(gòu)和高等學(xué)校，為廊坊提供了強(qiáng)有力的科技人才支撐，被中外客商譽(yù)為“興業(yè)的寶地，京津走廊上的璀璨明珠”。

資料來(lái)源：媒體披露

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)：城際房?jī)r(jià)差距明顯，品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐

（1）房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)差疊加多重利好，或?qū)⑽啾本┩庖缧枨?/span>

環(huán)京房?jī)r(jià)對(duì)比來(lái)看，廊坊住宅市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格仍處環(huán)京樓市價(jià)值洼地，約為北京住宅市場(chǎng)新房均價(jià)的三分之一。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，廊坊憑借無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，疊加航空、高鐵、高速、城際、輕軌等立體式交通網(wǎng)資源，與北京等都市圈內(nèi)核心城市通勤時(shí)間極大縮短。在房?jī)r(jià)、交通密度和便捷性以及一系列政策規(guī)劃利好多重優(yōu)勢(shì)下，廊坊將吸引更多北京外溢置業(yè)需求。

此外，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)廊坊片區(qū)（廊坊西部新城）規(guī)劃建設(shè)的落地實(shí)施，將成為廊坊城市發(fā)展新的增長(zhǎng)極，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的崛起，使廊坊西部新城地位愈發(fā)突出，疊加產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、教育等國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)城市配套的逐步完善，未來(lái)其將成為廊坊對(duì)外交流的重要門(mén)戶，助力廊坊區(qū)域價(jià)值提升，亦將為廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)有力支撐和發(fā)展契機(jī)。

圖：2020年8月北京、廊坊城區(qū)及環(huán)京部分區(qū)域新建住宅均價(jià)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS 中指數(shù)據(jù) 

注：均價(jià)為2020年8月各區(qū)域所有在售新建住宅報(bào)價(jià)均值。

穩(wěn)定的內(nèi)生需求，強(qiáng)力支撐廊坊城區(qū)市場(chǎng)成交額連續(xù)七年超百億；疊加人口持續(xù)凈流入，年均銷(xiāo)售約1.8萬(wàn)套，年均成交額約150億。加之近些年河北樓市調(diào)控政策穩(wěn)中收緊，位于環(huán)