物流房地產(chǎn)屬于工業(yè)性房地產(chǎn)的范疇，包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、配送中心等物流業(yè)務的房地產(chǎn)載體。物流房地產(chǎn)最早是由美國Pross公司提出并實施的，起步于20世紀80年代，已有30多年的歷史。2001年中國加入WTO后，大量外資企業(yè)進入中國。

現(xiàn)代物流房地產(chǎn)的定義框架

Pross提出了物流房地產(chǎn)的概念，于2003年進入中國并開始了"土地包圍運動"。Pross是中國最早的物流開發(fā)商之一，具有明顯的先發(fā)制人優(yōu)勢。私有化于2017年完成，主要股東為萬科、厚樸、希爾豪斯、中國銀行和首席執(zhí)行官。

萬維是萬科于2015年推出的獨立物流品牌。裕培是海洋集團與安邦保險(Anbang Insurance)于2000年聯(lián)合投資的物流倉儲開發(fā)平臺。嘉民是一家全球綜合房地產(chǎn)集團，于2001年開始進入中國市場。易商是亞太地區(qū)領先的物流房地產(chǎn)平臺，在中國、日本、韓國、澳大利亞、新加坡和印度擁有大量物流地產(chǎn)。

一般來說，物流地產(chǎn)是由一家房地產(chǎn)開發(fā)商、物流運營商和電子商務主導的，或者是由許多主體聯(lián)合經(jīng)營，各種經(jīng)營方式各有優(yōu)缺點。在中國市場上，平安、萬科等企業(yè)進入物流地產(chǎn)業(yè)務的地位很高，已經(jīng)擁有了一定的土地儲備。

物流地產(chǎn)開發(fā)商主要開發(fā)和經(jīng)營物流房地產(chǎn)，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，大多數(shù)物流房地產(chǎn)在開發(fā)后不會出售，將繼續(xù)經(jīng)營幾十年，因此后續(xù)的經(jīng)營和管理能力將比開發(fā)能力更重要，決定物流開發(fā)商的規(guī)模和收入。

而物流房地產(chǎn)管理與辦公、商鋪等業(yè)務都不一樣，物流地產(chǎn)的內(nèi)在擴張欲望明顯強于寫字樓和商鋪，因為物流房地產(chǎn)的連續(xù)性和對大客戶的粘性。

與第三方物流和電子商務相比，物流房地產(chǎn)開發(fā)商更專注、更服務。第三方物流和電子商務自建的位置被用來輔助物流運輸、電子商務零售和其他主要業(yè)務。

目前倉儲物流的主要持有者包括房地產(chǎn)物流企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、電子商務企業(yè)、快遞企業(yè)和金融企業(yè)，其中房地產(chǎn)物流企業(yè)是倉儲物流行業(yè)最大的參與者。物流房地產(chǎn)企業(yè)通過租賃、銷售、管理等手段，投資于資本開發(fā)，建設物流園區(qū)、配送中心、配送中心等房地產(chǎn)。物流房地產(chǎn)的開發(fā)和運營模式基本上是征地、規(guī)劃、開發(fā)、租賃和管理費。

從供給模式看，中國物流倉儲設施的主要供應商主要是外資。根據(jù)數(shù)據(jù)，2019年前五大物流房地產(chǎn)行業(yè)分別是PROS、萬威、玉培、嘉民、易商，市場占有率分別為30.7%、7.3%、5.6%、5.3%和5.2%。