作為一個經濟發展迅速的新興市場，中國無疑是世界上重要的投資目的地。隨著城市化的不斷發展，商業地產已成為各類投資機構的熱門選擇。當被問及投資者未來一年在新興市場的區域偏好時，當被問及全球領先的私人股本媒體Pere(PrivateEquityRealEstate)在2020年3月進行的一項投資者調查時，亞太地區遙遙領先于世界其他地區。中國作為亞太地區最大的投資市場，可以想象它在投資中所占的比例。

注：問卷的受訪者來自世界各地的各種投資機構，包括公共/私人養老基金、主權基金、銀行、保險公司、基金、家族理財機構和高凈值客戶。

隨著越來越多成熟的外資進入中國，投資管理經驗相對薄弱的中國機構的競爭壓力越來越明顯。在政策監管日益嚴格、產業集中度不斷提高、中國事業單位提高專業投資管理能力的要求越來越迫切的時代。

國外金融市場發達，外商投資在投資管理領域投入了多年，有非常成熟的模式和經驗值得我們借鑒。通過對外資機構的研究，我們發現典型的外商投資戰略模式基本上分為核心/核心+(核心型)、增值(增值)、機會(機會)、債務(債權)四大類。

核心資產是指已經運營良好、現金流穩定的資產。它們通常是城市的核心。租戶擁有高質量和長期穩定的租賃，入住率接近100%。這些資產的風險非常小，但由于投入成本不低，導致相對較低的回報率，主要收入來自租金收入和資產增值。這類資產也是REIT最喜歡的類型，投資者往往通過REITs退出REITs，收益率約為10%。

增值資產是外商投資機構中最受歡迎的一類，如雅騰、濟輝等。他們熱衷于通過轉換管理購買潛在的房產來增值。這些資產的更大特點是，它們一般處于較好的地理位置，但由于缺乏高質量的經營管理或舊的裝飾設計，租金和租金較低。投資機構可以通過財產改造和管理提高租金和租金，并最終將其出售以實現效益，回報率為10%至15%。這類資產的收益可觀，在制度優化資產和管理能力強的基礎上風險較小，越來越多的核心和機會型資本也開始向增值類轉化。

機會和債權是許多國內投資機構長期習慣的項目類型。機會型項目是通過收購不良資產開發出售的，自我維持時間短，對管理能力的要求也不高。此類項目通常采用高杠桿收購，即高風險和高收益投資，其回報率高于增值資產，總目標回報率超過20%。

然而，對債權投資的管理能力卻沒有要求。在我國，許多債權投資屬于變相房地產融資。因此，現在國家大力提倡股權投資，但強制以債權投資為主營業務的投資機構進行轉型，以提高經營能力。

在股權投資方面，國內機構對物業的選擇也要謹慎得多。從資產價值、區位、硬件、管理、服務等方面來看，是綜合考慮的因素。根據上半年的大宗交易數據，80%的大宗交易發生在北京和上海，在區位、人員流動和匹配方面都有一定的保證。硬件改造也屬于相對基本能力，只有運營管理能力才能顯示機構的實際水平。