深圳的房地產市場之所以是香港，是因為兩座城市在提供新住房方面達成了神奇的協議：住房短缺。

缺乏庫存，缺乏新的土地供應，缺乏抑制房價的手段和能力。

1997年香港金融風暴導致房價下跌后，政府和市民受到嚴重影響。從2002年至2010年，香港特別行政區政府每年只售出5公頃住宅用地。2010年后，香港的土地供應量也很小。政府每年都在設法解決問題，但無能為力。

香港房價的大幅上漲，與房屋供應減少的情況不謀而合。自2002年以來，二手房的年平均銷售量為17000套，而二手房的年平均成交量為64700套。

兩者之間的差距如此之大，是因為第一手住房無法滿足需求，無論是投資還是自建住房需求都無法滿足，過剩的購買力將轉移到二手房。深圳也是如此，近幾年來，深圳的第一手住房供應量為每年20至3萬套，而二手房交易量約為6萬套。

此外，在新增房屋供應方面，深圳比香港更嚴重，主要是因為深圳的實際管轄范圍為2300萬人，而香港則為751萬人，而深圳相當于香港的三倍。就人均新增住房數量而言，深圳的供應配額更為嚴峻。2019年，香港有282.1萬套永久性住房單位，而2009年為251.6萬套。過去10年，平均每年新增3萬套住房。

就存量而言，深圳的房屋數量是香港的三倍多，香港有282.1萬個住宅單位，深圳目前有1082萬套住房，但如果我們分析兩者的住房結構，我們會發現深圳住房的流動性要差得多。

深圳有507萬套小產權房。據統計，本地人人均住房為12套，深圳住房分布更加不均。另外還有188萬套商業住宅、183萬套工業宿舍、970000套公寓、550000套自建住房和510000套保障性公寓。

在香港，有十五萬七千五百萬個私人永久房屋單位，占住宅總數的一半，再加上414000個居屋單位，他們可以在一定條件下搬遷，可轉讓房屋占住宅總數的百分之七十點五，即使不計為居屋單位，可循環再用的房屋單位數目亦超過一半。

在深圳，只有189萬套商品房和970000套公寓是流動的，包括工業宿舍和小型地產房。流動住房占26%，而公寓由于沒有部分房產，實際上流動性也減少了。

流通提供了更多的買賣機會，香港的住房流動性比深圳要好得多。據估計，這是深圳房價近年來上漲速度高于香港的原因之一。

香港特別行政區(香港特別行政區)的土地面積約為1100平方公里，由于自然條件惡劣和其他復雜的社會原因，可供建設的土地不多。在香港超過1100平方公里的土地中，土地開發的實際程度為24.3%，而住宅用地僅占6.9%。在75.7%的未開發土地中，42%被指定為郊野公園。

深圳也有自己的土地紅線，其中不可開發的綠地占一半，此外還有工業用地保護紅線，深圳住宅用地開發占政府規定的不到25%，深圳目前的目標是新的發展規劃，住房占25%。

這兩個城市人口多，面積小，人口密度在世界上是罕見的，熱衷于環保開發投入大量的土地，以環保的名義讓居民忍受房價高企的痛苦，深圳不得不在已經很小的土地上給工業留出足夠的空間，這些人口密度已經不尋常的城市，應該考慮到當地的特殊情況。