中央銀行日前表示，將穩步擴大重點住房企業資本監管和融資管理規則的適用范圍。新的融資規則對住房企業的利息債務規模進行精細控制，住房企業近期內相關行動頻繁，"增減法同步，逐步向新規則模范學生"。

一方面，住房企業通過配售新股、分拆其資產上市等方式進行"增發"，以增加股本、增厚現金流；另一方面，通過出售較高的負債目標做減法、減債、優化債務結構。專家指出，在"住宅生活還是不投機"的主旋律下，降低杠桿已成為住宅企業的一種產業趨勢。新的融資規則有助于解決房地產公司的風險，增強房地產行業的發展彈性。住宅企業要順應潮流，安全、穩定地發展。

拆分并分發以供"添加

從目前的案例來看，住房企業進行的"增發"主要是通過增發新股，建議將其資產分開上市，引入戰略投資者等方式增加業主權益，豐富現金流。

以富利地產(Fuli Real Estate)為例，該公司在9月15日的公告中披露，計劃增發2.57億股H股，估計凈收益為24.98億港元。2019年12月，該公司售出2.73億股新股，凈收入37.35億港元。公告披露，配售和籌資都是為了償還債務。

據有關報道稱，富利地產打算以在新加坡上市的房地產信托基金(REITs)的形式拆分酒店業務。但該公司隨后回應稱，沒有明確的時間表和實質性進展，任何信息都將盡快公布。

在分拆及上市方面，地產資產是最常見的。例如，恒大打算將其在港交所的物業分開，引入235億港元的策略性投資者。8月26日，華潤土地及宇洲集團宣布，他們打算在香港聯合交易所(HKEx)分拆物業管理服務及商業營運服務業務。

通過增發新股和引進戰略投資者，住宅企業不僅可以直接獲得現金，增加現金流，而且可以增加所有者的權益，在降低資產負債率方面發揮作用。拆分其資產上市和獲得股權融資也可以達到減少負債的目的，"他說。蘇寧金融學院的陶金在接受"中國證券日報"采訪時說。

國泰君安研究報"指出，住房企業杠桿率的降低反映在所有者的權益端，這可以通過股權融資和分拆上市來實現，股權融資不會增加權益負債，同時也會增加權益，對提高企業債務水平起著重要作用。住房企業可以減少自身的融資壓力，獲得新的利潤增長點，并通過盈利企業特別是房地產企業上市來提高流動性。

中國恒大董事會副董事長兼總裁夏海軍在2020年中期業績會議上表示，分拆的房地產上市預計將使該公司的負債率降低19個百分點。"他說，"比如資產分割后股價表現不佳，也會帶來公司價值的增加。

出售資產"減法

減法"包括出售或轉讓負債較高的公司、建議降低債券票面利率等。

中南建設9月18日晚宣布，公司計劃將南通中南谷投資管理有限公司(簡稱"南通中南谷")100%股份以200萬元的價格轉讓給控股股東中南控股集團有限公司。根據公告，在股份出售后，南通中南谷計劃在短期內仍租賃公司的相關場所，并考慮在未來使用其他場所。

截至2020年6月30日，南通中南河谷經審計資產總額為954.02萬元，負債總額為786.25萬元，1至6月凈虧損133.73萬元。華南建設公司表示，交易完成后，公司將進一步專注于主業，預計該貿易公司將產生約232萬元的投資回報。

根據北京房地產交易所的預披露公告，招商蛇口有意將深圳智勝閣房地產管理有限公司(簡稱"智勝閣房地產收購")100%股權轉讓。招商館購房業務范圍為自己的物業租賃、物業管理。

就財務指標而言，截至2020年7月31日，招勝館營業收入1142.13億元，營業利潤742.5萬元，凈利潤556.88萬元，總資產15608.9萬元，負債1393.7萬元，所有者權益165.1萬元。與2019年審計報告數據相比，總負債增加，收入、利潤、總資產等指標萎縮。

一些住房公司在融資和債務結構上同時啟動。從融資模式上看，住房企業開發貸款等低成本融資增加，如陽光城、第一股、大成控股近期有單一或更多的開發貸款融資。

與此同時，許多房地產公司打算下調現有債券的息票利率。7月27日，金融街宣布，它打算下調15張黃金街03(Gold Street 03)的票面利率，預計利率將下調300個基點。從宣布下調評級的債券來看，它們大多是2017年和2018年發行的利率較高的債券。

中國恒大最近宣布，為了降低債務水平和融資成本，該公司已決定用自己的資金贖回2020年到期的15.65億美元優先票據。

國泰君安認為，通過出售目標公司股權，剝離不良資產，可以返還資金或實現業務轉型。同時，住房企業可以改善融資結構，提升自身評級，降低融資成本，減少利息支出對利潤的侵蝕。

通過出售部分項目，住房企業可以盡快收回資金，以緩解短期還本付息的壓力。同時，剝離利潤較低或非房地產項目可以獲得大量資金，進一步優化整體業務結構，關注主要房地產業，確保未來可持續、高質量的發展。"中國手指研究所企業研究部副所長劉水說。

求安全穩定發展

融資管理規則是房地產金融審慎管理體系的重要組成部分，它將促進房地產企業合理負債，有利于房地產市場的健康發展。對于住宅企業來說，這有利于形成穩定的財務預期，合理安排企業活動，降低債務風險。劉水說。

從企業的角度來看，減債、去杠桿化是近年來住宅企業的主要工作之一，一些住房企業已經采取了行動。

年初，中國恒大提出全面實施"高增長、控制規模、減債"的發展戰略。中國發展戰略的核心是通過銷售的高增長帶動回報的高增長，大幅減少利息債務。根據中國恒大2020年半年度報告，該公司的合同銷售和回報在上半年達到了歷史最高水平。

指出，上半年公司凈負債率比2019年年底下降23.3個百分點，新息負債加權平均成本比2019年低1.9個百分點。下半年，公司在審慎征地的同時，將繼續優化資本結構，降低負債率和融資成本，作為現階段發展的重中之重。

華園房地產在上半年提出"堅決減債，優化債務結構"。"一方面，減少新的短期債務，進一步降低短期債務比例，優化債務結構，降低資產負債率；另一方面，控制和降低融資成本，做好現金流的整體管理工作。華園房地產表示，下半年公司將把重點放在全年目標上，提高營銷能力和經營現金流，堅決減少債務，優化債務結構。

劉水認為，在"住宅生活還是不投機"的主調下，降低住宅企業杠桿已成為房地產行業的大勢所趨，新的融資規則促使住宅企業加快杠桿的降低，有利于化解房地產企業的風險，增強產業發展的彈性，促進住宅企業的安全穩定發展。