2020年下半年，隨著經(jīng)濟(jì)秩序的逐步恢復(fù)，部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場再次回升，監(jiān)管部門再次重申："我們堅(jiān)持短期內(nèi)不應(yīng)以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。"同時(shí)，住房企業(yè)的融資規(guī)則在近兩年后正式試行，住房企業(yè)資金得到嚴(yán)格控制，債務(wù)處置壓力大大提升。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和"是否生存"的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的流動性控制將成為規(guī)范，在高壓力下，資金獲取能力將成為住房企業(yè)評估的關(guān)鍵，因此，規(guī)模較小的住宅企業(yè)將放緩其增長和穩(wěn)定發(fā)展，而規(guī)模大、資金充裕的住宅企業(yè)將繼續(xù)加快項(xiàng)目的落地，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)可能會集中精力。

業(yè)績放緩"和"增加收入而不增加利潤"成為主流

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至6月，全國商品房銷售額為6.69萬億元，比去年同期下降5.4%，比第一季度下降19.3個(gè)百分點(diǎn)。

殼牌研究所(Shell Research Institute)高級分析師賈薩沙表示，2020年上半年，中國前100家房地產(chǎn)公司的銷售額同比下降3.2%，表現(xiàn)優(yōu)于全國整體水平。梯隊(duì)觀、碧桂園、恒大、萬科三大房地產(chǎn)企業(yè)上半年的業(yè)績僅為正增長，業(yè)績同比增長3.1%。

賈表示："首席企業(yè)的良好銷售來自恒大的全國促銷活動。"今年上半年，由于恒大在全國范圍內(nèi)的推廣，銷售額增長了23.8%，而上半年在碧桂園和萬科的銷售額分別比去年同期下降了5.3%和4.0%。此外，大多數(shù)住房企業(yè)的增長率也顯著下降。具體來說，除上述3家企業(yè)，以及第二、第三梯隊(duì)和前50名住宅企業(yè)外，第二和第三梯隊(duì)的業(yè)績增長率分別為-8.3%、-0.3%、-5.3%和-9.0%。前50名住房企業(yè)業(yè)績下降最為明顯，而前50名住房企業(yè)在突發(fā)疫情影響下的生存考驗(yàn)更為嚴(yán)重。

賈薩沙說，雖然這一流行病是房地產(chǎn)公司增長下降的"加速器"，但實(shí)際上，住房公司已經(jīng)進(jìn)入了業(yè)績增長放緩的階段。報(bào)告顯示，33家樣本住房公司宣布了2020年的銷售目標(biāo)，目標(biāo)增長率從2019年的16%降至12%，而設(shè)定的目標(biāo)更為保守。截至8月，銷售業(yè)績的平均目標(biāo)率僅為59%。

在疫情下，上半年樣本住房企業(yè)"不增加利潤"成為主流，據(jù)賈薩沙介紹，從70家樣本住房企業(yè)的數(shù)據(jù)來看，其中16家"收入減少、利潤減少"，占樣本總量的22.86%，占樣本總量的22.86%，占樣本總量的63%，成為上半年住宅企業(yè)的主流趨勢。

中信建設(shè)投資公司(Citic Construction Investment)分析師朱錦表示，由于疫情的不利影響，今年公布的業(yè)績增長速度是近幾年來最慢的，整個(gè)行業(yè)的結(jié)算利率和凈利率均有所下降。具體來說，據(jù)其118家A股上市住宅企業(yè)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年總收入為1.10698萬億元，比去年同期增長5.9%，比2019年年中下降15.5%；返母凈利潤824.5億元，比去年同期下降17.4%，增長率比2019年年中下降40.5%。其中，20家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績增長，占16.9%，虧損企業(yè)26家，比2019年上半年增長6家。

朱錦說："從利潤率的角度來看，上半年118家A股上市住宅企業(yè)的毛利率為25.3%，比去年同期下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了9.5%的凈利率，與去年同期相比下降了2.4%。與此同時(shí)，28只香港股票的毛利率達(dá)到27.5%，比去年同期下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為10.1%，比去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

朱錦表示，隨著融資成本的上升和土地價(jià)格的上漲，今年上半年住宅類股和 A 股上市房地產(chǎn)公司的毛利率和凈利潤率均有所下降。他認(rèn)為，毛利率下降的趨勢在房地產(chǎn)行業(yè)是不爭的事實(shí)。

庫存增加，交易放緩。

義州研究所的最新報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場連續(xù)三個(gè)月處于 "供過于求" 的狀態(tài)。1 月至 8 月，全國 100 個(gè)城市新建商品房存量 4.8438 萬平方米，比上年同期增長 0.8%，比去年同期增長 7.5%。到 8 月份，100 個(gè)城市新建商品房供應(yīng)量為 5748 萬平方米，成交量為 5341 萬平方米，也呈現(xiàn)出供過于求的局面。

這意味著，在過去三個(gè)月里，全國有 100 個(gè)城市出現(xiàn)了 "供過于求" 的趨勢。義州研究所智庫中心（Center for 智囊團(tuán)）的研究主任嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去三個(gè)月，全國 100 個(gè)城市的庫存環(huán)比上升，這與全國各地項(xiàng)目供應(yīng)速度加快有關(guān)。此外，近期二線城市監(jiān)管和控制的收緊，也導(dǎo)致庫存同比增長。

到 8 月底，100 個(gè)城市中有 69 個(gè)城市的庫存同比增長。從一、二三線來看，新建商品房的總存量分別為 2958 萬平方米、2.4993 萬平方米和 2.0487 萬平方米，同比增長 11.7%、11.8% 和 2.1%。

具體來說，新建商品房存量的快速增長速度分別為：清遠(yuǎn)市 106%，日照 85%，鄭州 79%，杭州和青島 55%，青島 55% 和 51%。按產(chǎn)銷比計(jì)算，包頭 35.7 個(gè)月，日照 34.7 個(gè)月，漳州 34.1 個(gè)月，景德鎮(zhèn) 31.1 個(gè)月，三亞 28.9 個(gè)月，北海 28.1 個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)說，目前全國房地產(chǎn)市場總體上處于復(fù)蘇狀態(tài)，消除庫存的壓力預(yù)計(jì)還會進(jìn)一步釋放。不過，我們也應(yīng)該看到，近期一些城市的購房政策，部分銀行貸款也有收緊的趨勢，這是后續(xù)行動中需要防范的風(fēng)險(xiǎn)。為了消除庫存，不僅要引導(dǎo)合理的剛性需求，改善需求的引入，還要打擊對各種投資投機(jī)的需求。

的確，中原地區(qū)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8 月份全國房地產(chǎn)市場交易量同比增長，9 月份市場繼續(xù)保持高位運(yùn)行。9 月初和 9 月初，市場整體活躍。30 個(gè)熱點(diǎn)城市售出了 1215 萬平方米商品房，較 8 月份同期增長 5.6%，較 2019 年同期增長 26%。

張大維表示，過去一周，房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)已大幅回升，環(huán)比增幅超過 10%。廣州是復(fù)蘇最為明顯的地區(qū)，較去年同期增長 40%，北京、深圳的表現(xiàn)也顯著提高。

然而，值得一提的是，盡管同比增長很明顯，但從一個(gè)月的角度來看，一些城市的二手房交易量已經(jīng)下降。上海義州房地產(chǎn)研究所研究員王寧表示，今年 9 月上半月，13 個(gè)城市的二手房成交量較前一個(gè)月有所下降。原因是上一時(shí)期對一些新興城市的監(jiān)管已大幅收緊，二手房成交量已經(jīng)回落。

王寧說，金華、杭州和其他城市的營業(yè)額在本月上半月顯著下降。其中，南京、無錫、杭州等地于8月出臺了進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策；例如，南京采取了"限價(jià)限價(jià)"、"無錫"等相關(guān)政策，加大了第二次住房貸款的首付力度，加大了對離異家庭購房的限制，杭州加強(qiáng)了對住房租賃資金的監(jiān)管。因此，無錫、南京和杭州的營業(yè)額分別下降了11.9%、12.3%和36%。

債務(wù)監(jiān)管在議事日程上

日前，中央銀行與住房和建設(shè)部一道，在與住房建設(shè)部廣泛磋商的背景下，制定了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)督管理辦法。中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功生表示，近兩年來，住房企業(yè)資本監(jiān)管規(guī)則的制定是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)金融審慎管理體系的重要組成部分。

據(jù)報(bào)道，"三條紅線"是：扣除預(yù)收后，住房企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；住房企業(yè)的凈負(fù)債率不超過100%；住房企業(yè)的"現(xiàn)金短債比率"小于1；根據(jù)這三項(xiàng)指標(biāo)，如果上述三項(xiàng)指標(biāo)均"上線"，就不應(yīng)增加利息負(fù)債；如果三項(xiàng)指標(biāo)中有兩項(xiàng)指標(biāo)"上線"，則利息負(fù)債年增長率不應(yīng)超過5%；如果只有一條"步進(jìn)線"，息債的年增長率可放寬至10%；若上述三項(xiàng)指標(biāo)均符合監(jiān)管水平的要求，則可將生息負(fù)債的年增長率放寬至15%。

比如，從微觀層面看，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)健的金融政策預(yù)期，合理安排自身經(jīng)營活動和融資行為，糾正部分企業(yè)盲目擴(kuò)張經(jīng)營行為，穩(wěn)中求遠(yuǎn)，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力這一制度建設(shè)的目的是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化，規(guī)范性和透明度。"潘功勝表示，從宏觀層面看，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，也有利于防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

中國銀行研究院宏觀觀察報(bào)告顯示，由于房地產(chǎn)調(diào)控力度加大的原因，房地產(chǎn)融資政策調(diào)整的主要原因是個(gè)別城市房價(jià)的不合理上漲，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體困境中，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場過熱造成了不利的社會影響，同時(shí)也增加了"虛幻"資金的風(fēng)險(xiǎn)。

中國銀行研究所(Bank Of China Research Institute)研究員李培加表示，過度杠桿化一直是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一大隱患，并增加了潛在風(fēng)險(xiǎn)。自2018年以來，在實(shí)施"住房和住房"、"防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)"等宏觀調(diào)控政策的背景下，國民經(jīng)濟(jì)各部門的杠桿率穩(wěn)步下降，但房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率較高，是所有行業(yè)中杠桿率最高的行業(yè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2018年工業(yè)部門的平均資產(chǎn)負(fù)債率為59%，而房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79%，高于工業(yè)部門的22.6個(gè)百分點(diǎn)、普通設(shè)備的53.4%和汽車制造業(yè)的59.2%。

A股上市房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，從2007年的62.8%上升到2020年第一季度的80.5%，遠(yuǎn)高于2000年底的55.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資產(chǎn)負(fù)債率的40%至60%的合理區(qū)間，"Li說。

自2020年以來，雖然進(jìn)行了總體調(diào)整，但總體來看，住房企業(yè)債券發(fā)行的規(guī)模和速度并沒有下降。中原房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月中旬和上旬，國內(nèi)外對住宅企業(yè)的融資出現(xiàn)了大幅增長，國內(nèi)債券發(fā)行量超過304.8億歐元，比去年同期的207.1億美元增長了47%。7月份的融資井噴數(shù)據(jù)仍在繼續(xù)。

在資金緊張的背景下，行業(yè)集中度進(jìn)一步加大。賈薩沙說，今年上半年，各階層的集中度增加了2%至3%，在產(chǎn)業(yè)周期和突發(fā)事件的雙重影響下，中小型住宅企業(yè)明顯缺乏抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，而大型住宅企業(yè)則在國家布局和多元化發(fā)展中體現(xiàn)了區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)反風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢。