最近有人問，如果房地產公司欠這么多債，為什么房價還沒有下降呢？

        當然，房地產市場是分層的，這是自兩年前鶴崗卷心菜價格出售以來出現的，但最新數據顯示，包括一些縣在內的更受歡迎城市的房地產價格仍在悄然上升。

        首先，讓我們從房價結構的構成開始。

        房價一般包括以下幾個方面：土地成本、建筑成本、安裝成本、費用、稅收、開發商利潤。

        土地成本約占房價成本的40%，一線城市和熱門二線城市所占比例更高，約為50%，高城市可能達到60%。土地成本包括拆遷補償、拆遷補償、拆遷補償，土地出讓費由政府征收。

        施工成本和安裝費用比較簡單，包括水泥、黃沙、鋼筋、電梯等，這一段，相對固定，就不會有很大的缺口。

        各類稅費，也由有關職能部門制定標準，每平方米100多元以上，占熊市價格不太大，房價越高，比例越低。稅收也按比例征收，沒有多少經營空間。

        利潤的發展很難說。發展好，利潤高，發展不好，利潤很薄，資金使用成本太高，也有虧損。

        經過這樣的分析，我們也可以知道為什么開發企業有這么多債務。因為土地收購和建設需要大量資金。資金從哪里來？當然，我借了錢。這也意味著，房價上漲帶來的好處被幾個人瓜分了，債務給了銀行等提供資金的公司和機構。買家為這些負債、利潤等買單。

        第二，我們關注住房企業的債務狀況。

        有人問，經過10年的房地產黃金開發，為什么住房企業還會負債？利潤在哪里？

        有一種需要推廣的現實情況，其核心原因是，包括恒大在內的所有房地產公司都從未謀取利潤，它們賺到的每一分錢都被重新投資于新土地的開發，擴大資產規模，并將其轉化為在建項目。因此，這些房地產賬面上很豐富，沒有現金儲備，因為銀行有錢可借！如果你想擴大市場份額，你只能得到大量土地。

        根據對南都大數據研究所住房企業債務狀況的調查，中國76家住房企業一年內到期的利息負債超過2.5萬億，約占利率負債總額的35%。

        在去杠桿化的基調下，住房不是投機，80%以上的住房企業短期債務在增加，如果銷售回報不及時，恰逢還債高峰期，資金短缺的壓力明顯。

        誰的短期債務壓力最大？一年內有4項利息負債超過1,000億元，恒大、霍莊、綠地和田園分別高達3,957億、1,406億、1,214億和1,058億元，一年內到期的利息負債分別高達3,957億、1,406億、1,214億和1,058億。

        一年內，萬科、華夏、富里、泰和、招商、保利等六大計息負債規模達500億元至1000億元，總額達1.2萬億元。

        按7%的平均融資成本計算，年利率超過1700億美元。年利率如此之高？如果房價下跌，誰來還清債務？

        第三，購房者的家庭貸款金額也很大。

        中國家庭的高債務主要表現在高房價造成的高抵押貸款，或依賴其他高借貸購買住房，使許多人成為住房奴隸；然而，即使房價折扣，對于一些只為自己使用的家庭來說，影響也不會太大。

        如果你說，影響可能只是財富的名義下降。而且有相當多的家庭，即使是高負債買房，但房價在最近幾天已經飆升，即使房價現在是腰部折，等等，只有回到原來的購買價格，將不會出現任何負資產。

        但是，隨著老齡化趨勢的到來，經過百年的父母，每個家庭還會有兩套房子，將來會賣給誰？實體經濟不景氣，全民投機，投機盛行，有多少人愿意在地上賺錢？