"在不久的將來，地產公司經常被資本化，分拆及遷往香港的趨勢亦在繼續。成立以來，海洋集團已發出建議，將公告、首項服務、世貿服務及其他較早形式的地產公司的上市申請分開進行。

專家認為，為滿足融資需求，降低負債率，尋求多元化發展等因素，推動住宅企業拆分房地產行業上市"動能"。物業管理行業仍處于快速發展時期，集中度較低，預計房地產企業拆分上市潮將繼續下去。

分潮延續

建發國際集團是建發房地產集團有限公司的海外子公司，是建發房地產集團的控股子公司。該集團最近在一份聲明中表示，建發國際集團是建發房地產集團有限公司的一家外國子公司，打算將其在香港的子公司建發地產分拆，因此引入模式是獨立的。港交所已確認建發國際集團可以進行擬議的分拆。建發國際集團已提交了在港交所上市的申請表格。

恒大地產在香港證券交易所提交了一份招股說明書。中國恒大持有恒大地產71.94%的股權。上市后，恒大地產仍是恒大的子公司。

海洋集團最近亦公布了在香港上市計劃中拆分海洋服務的建議。海洋集團宣布，該公司持有海洋服務公司約90.1%的股權。根據該計劃，在完成擬議的拆分和上市后，該公司將擁有不少于50%的海洋服務，而該服務仍將是該公司的子公司。

許多早些時候提交上市申請的房地產公司也宣布了新的發展。10月5日，第一項服務通過港交所獲得，并提交給聽證會后的信息集。10月6日，世茂集團(Shimao Group)將符合條件的股東在優先股中獲得石茂服務股份的保證配額定為2020年10月19日的創紀錄日期。

總體而言，下半年住宅企業繼續上半年的房地產分拆浪潮，包括華潤萬象人壽、金融服務、金科智慧服務等已提交上市申請表格。

2018年3月，住房和建設部發布了"取消物業服務企業資質管理，取消對房地產業的行政控制辦法"，該行業已進入快速發展階段。光大證券房地產行業首席分析師何曼南表示，2018年至2020年5月，共有21家房地產公司通過IPO或重組上市。

多樣化是發展的主要原因

住房企業拆分房地產上市的主要考慮因素有三：一是發行新股以滿足融資需求，強化所有者權益，實現減債的目的；二是將全部或部分上市股份以實物形式分配給股東，以增加股東的投資回報；第三，房地產公司上市可以促進自身發展，激勵管理團隊。"中泰國際房地產行業分析師劉潔琪表示。

就融資減債目的而言，以中國恒大為例，公司堅持"高增長、穩定規模、減債"的發展戰略。在2020年中期業績會議上，恒大副董事長兼董事長夏海軍明確表示，減債的具體措施包括資產拆分上市和集團股權增長。

他表示，預計該公司將通過向恒大地產引入235億港元，將凈負債率降低19個百分點。他還表示，"今年將努力實現金碧地產在香港上市，同時仔細研究主導資產的分拆上市問題。

華潤土地管理公司在2020年中期業績會議上表示，公司正在考慮將房地產打包上市和企業管理，并考慮加強華潤土地的資產負債表。

同時，房地產企業多元化經營的探索也是分拆的一個重要因素。在房地產產業鏈多元化的過程中，房地產服務的表現更加成功。關聯企業拆分房地產上市，可以擴大業務規模。何曼南告訴記者，從房地產公司首次公開募股披露的融資方式來看，近60%的房地產公司都有并購和規模擴張的需求。

在記者統計的29家上市房地產公司中，今年上半年有25家公司實現了兩位數的收入和凈利潤增長，占總數的80%以上。許多公司在管理領域實現了大幅增長，并繼續擴大項目形式的管理。

根據對2020年和2021年21家典型房地產公司PE值的預測，到2020年，21家典型房地產公司的平均PE值為32.1，中位數為28.5，21家典型房地產公司的PE平均值為23.3,2021年的中值為20.7。

國信證券研究報認為，房地產行業業績增長的確定性，單位面積毛利率的增加有想象空間，這些因素支撐著房地產行業的高估值。