中國(guó)住房租賃領(lǐng)域的第一份監(jiān)管和規(guī)范文件 "住房租賃條例" 最近公開征求了意見。該草案涵蓋了住房租賃領(lǐng)域的各個(gè)方面，充滿了實(shí)用信息。

迫切需要保護(hù)租戶的權(quán)益

除了置業(yè)外，租房是居者有其屋計(jì)劃（居屋）的一個(gè)重要途徑，從近年的租售政策來(lái)看，給予穩(wěn)定租戶更多的民權(quán)，使他們不僅是城市的建設(shè)者，更能融入城市，已成為本地政策規(guī)劃的共識(shí)。

但是，與房屋所有權(quán)相比，住房租賃權(quán)的保護(hù)并不那么容易，特別是房屋租賃交易環(huán)節(jié)應(yīng)通過出租人、中介公司、中介從業(yè)人員、承租人等，通過虛假的住房來(lái)源、甲醛超標(biāo)、押金難以返還等問題疊加起來(lái)，使承租人的權(quán)利經(jīng)常落在紙上，很難得到充分的保護(hù)。

在長(zhǎng)租房和短租房等新型業(yè)務(wù)日益多樣化的情況下，出臺(tái)針對(duì)性的法規(guī)，也有助于理順行業(yè)秩序，鼓勵(lì)新興的商業(yè)形式，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售價(jià)格，保護(hù)租戶的權(quán)益。

在征求意見和手稿方面有許多實(shí)用信息。

仔細(xì)研讀這份草案，詳細(xì)地征求意見，我們面前的許多發(fā)言都是明朗化的。

出租房屋的室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危害承租人的身體健康。征求意見草案列舉了出租房屋的裝修問題，明確制止了在使用廉價(jià)不合格裝修材料或未經(jīng)通風(fēng)干燥的裝修后，迅速向無(wú)通風(fēng)干燥的租戶出租的不負(fù)責(zé)任行為。這一規(guī)定反映了對(duì)租戶個(gè)人健康的重視。

出租人應(yīng)當(dāng)為承租人提供必要的居住空間。廚房、浴室、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等非住宅空間不得出租居住。本規(guī)定不僅保護(hù)承租人的生活條件，如果能夠?qū)嵤€可以有效地打擊群眾的惡劣行為，如"集體租金"。

出租人、承租人在房屋租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同規(guī)定外，不得單方面解除房屋租賃合同或者單方面增減租金。在疫情影響下，許多人的收入受到直接影響，有不少人提出減租、終止租賃合同。按照合同的條款和條件，交易雙方有共同責(zé)任保持合同的公平。

出租人收取定金的，應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定定金金額和返還時(shí)間。除房屋租賃合同另有規(guī)定外，出租人不得扣減或者延遲押金的返還。出租房屋時(shí)，許多租戶經(jīng)歷過莫名其妙的扣留定金的情況。押金返還以條例的形式明確規(guī)定，也是為了保持公平的底線。

房屋租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫承租人使用房屋租金貸款的方式要求承租人使用房屋租金貸款，不得以租金優(yōu)惠的名義誘使承租人使用房屋租金貸款，不得在房屋租賃合同中列入租金貸款的有關(guān)內(nèi)容。近兩年來(lái)在市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)的"租賃貸款"，是一些長(zhǎng)期出租公寓快速返還資金的有效途徑。然而，許多租戶選擇"租賃貸款"，而不是自己的需求。國(guó)家要及時(shí)明確規(guī)范住房租賃企業(yè)的資格、行為、監(jiān)督機(jī)制和法律責(zé)任，有助于制止租賃業(yè)的混亂，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

承租人可以持房屋租賃合同，按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)居留證，依法享受基本的公共服務(wù)和設(shè)施。在一些大城市，申請(qǐng)居住證往往需要提供網(wǎng)上簽名提出的租賃合同，但出租人通常以收取費(fèi)用為由拒絕或拒絕與他們合作。該條款將保護(hù)承租人的合法權(quán)益，為承租人辦理相關(guān)手續(xù)提供法律依據(jù)。更令人期待的是，同樣的租賃和出售權(quán)也將以腳踏實(shí)地的方式登陸。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)不得收取任何不確定的費(fèi)用。長(zhǎng)期以來(lái)，有關(guān)房屋經(jīng)紀(jì)人的投訴很多，亂收費(fèi)問題最集中，規(guī)范行業(yè)收費(fèi)行為是群眾的共同呼聲，收費(fèi)規(guī)范透明，群眾配合交費(fèi)，對(duì)中介行業(yè)也有利。

鼓勵(lì)長(zhǎng)期租金

草案還建議鼓勵(lì)房屋租賃企業(yè)與租戶簽訂為期三年以上的住房租賃合同，并鼓勵(lì)出租人和承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同。這一新舉措也是雙贏的局面.對(duì)于目前的房屋租賃企業(yè)來(lái)說，利潤(rùn)來(lái)源基本上是房?jī)r(jià)差異和增值服務(wù)，租期不固定，利潤(rùn)有限。國(guó)家鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租約，其中之一是提高企業(yè)的盈利能力。這樣，企業(yè)就會(huì)有更多的精力擴(kuò)大市場(chǎng)，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，從而提高競(jìng)爭(zhēng)力。

房屋租賃法律法規(guī)的立法初衷是保護(hù)承租人的利益，因?yàn)槌凶馊送幱谧赓U市場(chǎng)雙方關(guān)系相對(duì)薄弱的一面，大多數(shù)租戶收入較低，剛剛進(jìn)入社會(huì)，或剛到新城市，他們沒有很大的議價(jià)能力，正是社會(huì)需要照顧的群體。這些規(guī)定反映了社會(huì)的包容性。

當(dāng)然，無(wú)論是業(yè)主還是房屋租賃企業(yè)、房屋代理，他們的合法權(quán)益保護(hù)也充分體現(xiàn)在征求意見稿中，只有增強(qiáng)他們參與市場(chǎng)活動(dòng)的信心，為他們提供更豐富的產(chǎn)品，才能使市場(chǎng)的發(fā)展走向健康的方向。