深圳的土地又被延長(zhǎng)了，這一次中央政府把部分農(nóng)地納入建設(shè)用地自治，其房?jī)r(jià)一直上漲的神話預(yù)計(jì)將被打破。

據(jù)新華社 10 月 11 日電中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳近日宣布，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)布中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳：深圳委托深圳政府批準(zhǔn)批準(zhǔn)從永久性基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地（以下簡(jiǎn)稱 "計(jì)劃")，支持深圳深化土地管理制度的探索和發(fā)展，并委托深圳市政府批準(zhǔn)。

他說(shuō)：" 該計(jì)劃亦表示支持在符合地區(qū)及空間規(guī)劃要求的情況下，推廣第二及第三工業(yè)的混合土地用途。支持激活和利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收入分配、歷史用地等問(wèn)題的途徑。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)回收機(jī)制。深化深汕頭特別合作區(qū)農(nóng)村土地制度改革。依托公共資源交易平臺(tái)，建立自然資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系的主輔市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。試點(diǎn)實(shí)施土地二級(jí)市場(chǎng)公告登記和轉(zhuǎn)讓制度。

他說(shuō)："這已不是第一次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。今年 3 月，國(guó)務(wù)院宣布" 關(guān)于批準(zhǔn)和委托土地使用審批的決定 "，其中提到，在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，要進(jìn)一步深化" 放行、管理、服裝 " 改革，改革土地管理體制，賦予省級(jí)人民政府更大自主權(quán)。該決定明確授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)將國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的永久性基本農(nóng)田以外的農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

今天，深圳作為一個(gè)副省級(jí)城市，也被賦予了這種自治權(quán)。廣東住房政策研究中心首席研究員李羽佳對(duì)第一位財(cái)經(jīng)記者說(shuō)，深圳對(duì)這一政策的需求實(shí)際上是非常緊迫的。最初，國(guó)家擔(dān)心的是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，特別是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，擔(dān)心實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空心化和房地產(chǎn)的本土化。因此，農(nóng)業(yè)用地對(duì)建設(shè)用地的審批受到嚴(yán)格控制。然而，就深圳而言，隨著產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位，但土地利用結(jié)構(gòu)仍處于工業(yè)用地的狀態(tài)。因此，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，深圳必須調(diào)整空間結(jié)構(gòu)。

李羽佳認(rèn)為，以前規(guī)劃好的土地利用和土地利用控制是這一調(diào)整上的兩把 "上方苞之劍"，因此，對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，這一調(diào)整是土地權(quán)利的增加，意義重大，同時(shí)也是促進(jìn)要素市場(chǎng)化和自由流通的必然結(jié)果，因?yàn)橹挥械胤礁宄囟萌绾问褂猛恋兀绾巫畲笙薅鹊匕l(fā)揮土地要素的價(jià)值。

資料顯示，深圳 1997.47 平方公里土地，常住人口 1344 萬(wàn)余人，但居住用地占深圳建設(shè)用地總面積的不到 23%，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 25%-40% 的下限。

近十幾年來(lái)，深圳房?jī)r(jià)的快速上漲，主要是因?yàn)槿藗冋J(rèn)為深圳的土地供應(yīng)不足以滿足龐大人口的住房需求，而投資正是基于此。中研院數(shù)據(jù)顯示，2019 年深圳商品住宅成交均價(jià)為 55821 元 / 平方米，是 2014 年 23973 元 / 平方米的 2.3 倍多。

殼牌研究院首席市場(chǎng)分析師徐曉樂(lè)表示，深圳土地供應(yīng)不足除了地理?xiàng)l件外，還有政策限制。城市里有大量的房子、村莊和宿舍賣不出去。在目前的體制框架下，這些問(wèn)題長(zhǎng)期沒(méi)有得到解決。在年流入 50 萬(wàn)人的背景下，僅依靠少量商品房，供需矛盾日益激化。“這一計(jì)劃”的實(shí)施標(biāo)志著深圳投資和投機(jī)的基礎(chǔ)已經(jīng)動(dòng)搖，深圳房?jī)r(jià)上漲的神話有望被打破。”徐曉樂(lè)說(shuō)：“該計(jì)劃授權(quán)深圳市政府批準(zhǔn)將永久性基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，并對(duì)試點(diǎn)示范區(qū)處理全市農(nóng)民住房、農(nóng)村問(wèn)題給予專項(xiàng)支持，幫助深圳解決這一歷史遺留問(wèn)題。如果 500 萬(wàn)套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進(jìn)入市場(chǎng)流通，將對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行帶來(lái)顯著的積極影響

一方面，徐小樂(lè)認(rèn)為，一方面，要探索市場(chǎng)化的發(fā)展機(jī)制和機(jī)制建設(shè)現(xiàn)有建設(shè)用地，完善閑置土地使用權(quán)回收機(jī)制，盤(pán)活產(chǎn)業(yè)用地存量，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的實(shí)際需要，使土地空間更加高效。一些閑置、低效的工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)可以改為住宅使用，這將使工業(yè)出租和企業(yè)出租更加順暢。另一方面，深化深汕特區(qū)等地區(qū)農(nóng)村土地制度改革，繼續(xù)拓展城市圈內(nèi)資源的合作利用模式，從城市圈外獲取可利用資源，將使周邊城市受益。