步入2024年后半，在国内经济逐步复苏的宏观背景下，商业地产市场虽展现出一定的回暖迹象，但整体仍处于深度调整期。随着服务业营商环境的局部优化，商业地产在大城市率先显现出复苏迹象，例如在成渝地区双城经济圈建设的推动下，其商业及物流地产市场的发展迎来上升期，甲级写字楼市场的租金上涨，空置率整体回落，其2020—2023年的GDP年均增长也达到了5.4%。然而，这种复苏并不均衡，由于三四线城市居民消费能力相对薄弱，当地商业地产企业不得不持续收缩，加速退出市场。

同时，商业地产开发商目前也面临着巨大的资金压力。截至2024年一季度末，全国商业地产年化销售面积自2012年以来首度跌破1亿平方米，同比下降显著。商业房地产抵押融资规模大幅下降，开发商信用评级下调，融资能力受限，进一步加剧了资金紧张局面。商业地产市场供大于求的状况可能会延续多年，众多开发商不得不采取降本增效的措施，以应对市场下行压力。

面对严峻的市场形势，商业地产企业纷纷采取多种措施以求破局。一方面，企业加大存量物业的改造升级力度，通过提升运营效率和服务质量来吸引租户，降低空置率。另一方面，企业也在积极探索新的融资渠道，如消费基础设施REITs的发行，打通了购物中心类资产“融、投、管、退”的良性循环通路，为商业地产企业提供了新的资金来源。

在此背景下，通过技术创新，逐步形成通过数字化、智能化手段提升管理效率，降低运营成本，已成为行业内的共识和转型升级的重要驱动力。多家房企在财报中表示，将积极从房产开发建设向综合服务转型，商业地产方面轻重并举，构建商业物业及资产管理的第二增长曲线。其中，张程先生作为成都卓佳房地产投资管理有限公司（简称“EB卓佳咨询”）的总经理，带领公司在成渝地区的多个重要商业地产项目中成功运用了数字化、智能化的管理工具，成为成渝地区双城经济圈建设的有力推动者，他的事例也为行业内的其他企业提供了可借鉴的优秀实践经验。

EB卓佳咨询是一家在商业地产领域深耕超过十年的资深综合顾问公司，一直走在技术创新的行业前列。据张程先生介绍称，在2023年告别了“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式后，商业地产行业正式迈入以“大运营、大资管、大服务”为标志的新阶段，标志着市场关注的焦点已从短期的规模扩张转向了对商业地产项目保值增值能力的深度挖掘，以及对长期稳健收益的追求，这对相关企业在运营管理方面的核心竞争力提出了更高的要求。

针对市场的新趋势，张程先生在服务方式、商业地产运营模式及生态建设等方面不断进行技术创新，自主研发了多项技术成果，其中一项成果“物联网与大数据分析驱动的智能房地产运营管理平台V1.0”集成了物联网技术的实时数据采集能力与大数据分析的深度洞察能力，可通过遍布项目的传感器和智能终端，实时收集包括人流量、能耗、设备状态等多维度的运营数据，从而对租户管理、能耗控制、设备运维等多个关键环节进行优化。在该平台的帮助下，管理层可实现对商业地产项目全面而精细的监控与管理，其效率也得到大幅提升。

此外，该平台不仅能为项目方提供了强大的技术支持，还能通过开放接口与第三方服务商、金融机构等形成了紧密的合作网络，为商业地产项目提供了更加全面、便捷、高效的增值服务，有效推动了行业的数字化转型与产业链上下游的协同发展。

尤为值得一提的是，身为美国房地产协会（CCIM）国际注册商业地产投资师与英国皇家测量师协会（RICS）会员，张程先生还将RICS与CCIM的工作准则引入到EB卓佳咨询的业务运作中，为公司构建出具备商业地产及产业地产“投、融、管、退”的全链条综合服务能力，涵盖项目投资与开发、品牌战略、产品营销、资产运营管理与交易、招商推广等核心环节。这不仅极大地提升了EB卓佳咨询在行业内的竞争力，更赢得了包括保利集团、时代中国、成都高新投资集团等在内的众多全国知名开发商与大型平台开发公司的高度认可与赞誉。

在全球化和数字化浪潮的推进下，商业地产行业将迎来更多新的机遇与挑战。在张程先生等行业领袖的带领下，商业地产企业将会不断创新服务模式、提升运营效率、优化资源配置，为中国房地产市场整体“止跌回稳”提供强大助力。（文/申本悠）